Год за годом рынок управляющих компаний меняется. Медленно, но верно на смену бывшим ЖЭУ, когда-то формально но не де-факто реорганизованным в частные фирмы, в отрасль приходят новые игроки из совершенно иных сфер и успешно развивают свой бизнес. Одним из таких предпринимателей в нашем городе стал Руслан Самарич, еще несколько лет назад мало кому известный в ЖКХ. А ныне он – руководитель сразу четырех развивающихся УК, известных тысячам ростовчан под брендами «Созидание», «Создание», «Уют» и «Комфорт».
— Руслан Николаевич, как получилось, что вы пришли работать в проблемное жилищно-коммунальное хозяйство из совершенно иных «ниш» бизнеса?
— В ЖКХ я невольно стал «героем нашего времени», время и конъюнктура породили четыре наши компании. Освоить нишу управления многоквартирными домами несколько лет назад мне посоветовала жена в ответ на возникший спрос со стороны ростовчан. У одной из огромных УК, ставшей в Ростове притчей во языцех, начался массовый отток домов. От нее бежали в никуда.
В городе возникла потребность в новой организации, способной предоставлять более качественный сервис. В сентябре 2016 года к нам пришел первый дом, так возникла управляющая компания «Созидание», обслуживающая жилье в Советском районе. А последняя УК «Создание» организована для жителей Железнодорожного.
— Десять-пятнадцать лет назад, когда новый Жилищный кодекс только вступил в силу, из бывших ЖЭУ в Ростове возникли управляющие компании-динозавры. Они были обречены вымереть?
— У огромной компании доходы большие, и они становятся делом обыденным: пришли большие деньги – пришли. Им наплевать на нужды людей. Поэтому наш бизнес разбит на четыре организации — исходя из географической логики.
— А ТСЖ, управляющее одним домом? Его председатель способен практиковать адресный подход к собственным соседям, знает каждую трещинку.
— Товариществу практически невозможно жить в одиночку и не бедствовать. Допустим, председатель задумал какой-то вид работ, но он не может собрать деньги. Когда в комплексе несколько домов, легче перераспределять средства. Я – за золотую середину.
— Вы не пробовали проводить маркетинговые или социологические исследования в ЖКХ? Интересно ведь, что больше всего хотят ростовчане: исправной кровли, чистого подъезда, подметенного двора?
— В ЖКХ все очень субъективно, рост той или иной потребности зависит от сезонных факторов, особенностей дома, а также этажа, на котором живет собственник. Поскольку лето выдалось дождливым, сейчас очень много вопросов по крышам. С приходом отопительного сезона поступает обилие заявок и вопросов по теплу – в основном от жителей нижних этажей, так как разводка обычно установлена сверху. А еще в ЖКХ есть «капризные клиенты» — также как и в других сферах: «капризные покупатели» в магазинах, «капризные едоки» в кафе…
— Последних, наверное, больше всего интересуют услуги с ярко выраженным «показушным» характером: ремонт подъезда или фасада?
— Работы, оказывающие визуальное воздействие на людей, — очень сильный аргумент практически для любого собственника. Более того, они производят колоссальное впечатление на жителей соседнего дома, если те заключили договор с другой управляющей компанией-конкурентом, который неэффективен. Начинает работать реклама по «соловьиному радио».
Когда перекладываешь инженерные коммуникации в подвале, их никто не видит. Меняется задвижка за пять тысяч рублей, а собственник зачастую не понимает, что это очень важно. Другое дело, если в девятиэтажном подъезде врезать металлопластиковые окна.
— Так и обрастаешь новыми домами?
— С нынешнего года мы сделали стратегическую ставку на выполнение работ, способных производить визуальное воздействие. Выполняются они наряду с «рутинными» по замене коммуникаций, в большинстве случаев – за счет утвержденного тарифа на содержание и ремонт жилья, а не дополнительных начислений. Один из ярких примеров – дом на Профсоюзной, 89, где проделана колоссальная работа.
Частью окрестного жилья управляет неэффективная компания-конкурент. В результате многие дома, соседствующие с нашими, теперь хотят перейти к нам. У людей возникла дилемма: любо договариваться со старой организацией и требовать от нее сервиса, как у нас. Либо – выбрать нас.
— Вы позитивно относитесь к нынешним процессам в ЖКХ? Жулики и просто плохие компании вымрут эволюционным путем, а хорошие – заберут их дома?
— К сожалению, не все так однозначно, в отрасли присутствуют не только позитивные тренды. Да, медленно, год за годом ЖКХ становится цивилизованнее. Зато в прежние времена в отрасли было намного проще. Все изменилось с 2018 года – когда вступило в силу постановление правительства РФ №1798, повергшее в шок многих представителей бизнеса.
В результате договор на поставку электроэнергии заключается между управляющей компанией и монополистом. Но мы ведь не получаем. По правилам бухучета, я, покупая товар, приходую, кладу на склад, отправляю в производство или продажу. А здесь я покупаю товар? Мы одновременно оказались вынужденными компенсировать сверхнормативное потребление ресурсов в местах общего пользования, а также их воровство отдельными собственниками.
— Получается, отдельные собственники, занижающие показатели своих поквартирных счетчиков или ворующие энергоресурсы, разваливают собственный дом?
— В нынешней ситуации – да. При этом я должен ходить с проверками, хотя у меня нет таких полномочий. Счетчики стоят в квартирах, а люди говорят: я напрямую плачу ТНС, посему не пущу вас и не покажу счетчик. Лишь некоторые авторитетные председатели советов могут это сделать по моей просьбе. Но и их зачастую не пускают.
Недавно один председатель совета дома говорит: в квартире такой-то стоит акт ограничения, отрезали провода, а счетчик крутится. То есть, люди самостоятельно подключились, воруют электроэнергию, но им вообще ничего не начисляют. А платим за них – мы. Так будет до тех пор, пока в ЖКХ продолжат «смешивать» платежи за содержание и ремонт жилья с коммунальными.
— Пожалуй, единственные организации, у которых нет таких проблем – региональные фонды капремонта.
— Их создание – роковая ошибка управления, о чем уже давно стало понятно, глядя, как организована работа. Сколько было историй, когда подбирали нечистоплотных подрядчиков! После капремонта есть гарантийный срок, подрядчик должен исправлять недоделки, которые обнаружатся. А он отработал, быстренько обанкротился и претензий предъявлять не к кому.
У нас есть несколько домов, требующих срочного ремонта кровли, замены лифтов. А есть дом, где срочно нужно менять коммуникации. По всем трем объектам график абсолютно не соответствует реалиям. А порядок проведения различных видов работ противоречит здравому смыслу. В 2028 году в проблемном объекте собираются красить фасад, затем, десять лет спустя, менять коммуникации, а еще через пять-десять лет – заняться конструктивными элементами.
— Дом будет рушиться, а они его покрасят?
— Логика такова. Хотя так будет вряд ли. Скорее всего, в ближайшие годы фонд обречен на самоуничтожение, он исчерпает самого себя. Деньги перетекут на какую-нибудь другую программу, их просто заберут – так же, как было с накопительной частью пенсии.
— Почему?
— Система формирования фонда абсурдна. Я живу в доме, не плачу за капремонт, и при этом согласно определению Верховного суда являюсь задолжником. А согласно определению Конституционного суда, я задолжником не являюсь потому, что само формирование фонда незаконно, так как если я плачу, то должен получать товар.
Насколько я знаю, нет ни одного прецедента о взимании долгов. Суды сами не понимают, что делать. Тем временем местные администрации хотят направить часть денег из фонда не на капитальный ремонт, а ранее не предусмотренную модернизацию жилья – внедрять в домах автономные системы горячего водоснабжения вместо централизованных. Но возникает вопрос, на какие средства они будут ремонтировать кровли и несущие конструкции…
— Наверное, весь этот хаос можно объяснить громоздкостью фонда? Если вернуться к печальной судьбе огромных управляющих компаний… А тут все еще хуже: в гигантский общий котел поступают деньги со всего региона.
— Да, фонд живет, как бездушная машина — по графикам. До него не доходит ни чаяний, ни проблем собственников. Зачем нужны управляющие компании? Чтобы участвовать в жизни домов, взаимодействовать с жильцами.
— Что делать собственникам?
— Переходить на специальные счета капремонта, чтобы деньги не погибли в общей массе. Многие собственники уже пришли к такому решению, однако они почему-то до года должны ждать дозволения фонда. Хотя за это время можно очень многое сделать. У нас есть дома в предаварийном состоянии, требующее немедленного вливания денег. За счет одного «содремжила» им уже не поможешь.
— 
В последние месяцы вы активизировались в общественной и политической жизни: состоите в «Агентстве стратегических инициатив», позиционирующим себя как «агент изменений» и работающим над усилиями общества для улучшения жизни, принимали участие в праймериз «Единой России». Зачем?
— Я хочу мирным и законным путем изменить правовое поле в нашей стране, чтобы Россия стала лучше.
Александр СТРЕЛЬНИКОВ, «Путеводитель по ЖКХ», фото из архива Р. Самарича
Было интересно? Хотите быть в курсе самых интересных событий в Ростове-на-Дону? Подписывайтесь на наши страницы в ВКонтакте и канал в ЯндексДзен и Telegram.
Вы можете сообщить нам свои новости или прислать фотографии и видео событий, очевидцами которых стали, на электронную почту.
