Премиальные дома с выходом к водоёмам в Ростовской области не только растут в цене, но и стимулируют рост стоимости соседних участков и объектов. Эксперты говорят, что спрос на элитную недвижимость в Ростовской области в 2023 году заметно увеличился.
Особый интерес на данный момент вызывают дома и земельные участки в живописных местах у реки, с собственным выходом к воде. Но такие дома доставляют серьёзные неудобства остальным жителям поселений, перекрывая свободный доступ к пляжам.
Коттеджи у водоёмов – в «топе»
По данным Яндекс Недвижимости, в 2024 году загородные дома в Ростовской области выросли в цене почти на 60% по сравнению с прошлым годом. Стоимость земельных участков за тот же период увеличилась на целых 94%.
Согласно исследованию «Циан.Аналитика» среди 25 крупнейших региональных рынков, Ростовская область заняла лидирующее пятое место по стоимости земли для строительства индивидуального жилья, пропустив вперёд Московскую область, Краснодарский край, Москву и абсолютного лидера — Санкт-Петербург.
Спрос на индивидуальные дома в регионе не уменьшился. Покупатель сегодня в равной степени отдаёт предпочтение как домам в черте города, так и отдаленным от мегаполиса объектам. Донская недвижимость на лоне природы у водоёмов за последний год продавалась в следующем ценовом сегменте – от 37 до 250 млн рублей за дом с поместьем.
Средняя цена 1 сотки земельного участка в муниципалитетах Ростовской области, расположенных у воды, в первой половине января 2023-го и 2024-го г.г.
| Город | Средняя цена сотки земли в январе 2023, тыс. руб. | Средняя цена 1 сотки земли в январе 2024, тыс. руб. | Динамика за год |
|---|---|---|---|
| Азов | 111,1 | 150 | 35% |
| Аксай | 535,7 | 662,5 | 23,7% |
| Казанская | 26,4 | 26,7 | 0,9% |
| Каменск-Шахтинский | 200 | 266,7 | 33,3% |
| Ростов-на-Дону | 566,7 | 700 | 23,5% |
Дома строят в разных стилях, с применением самых дорогостоящих технологий. Как правило, элитная застройка – это не только дом, но и прилегающая к нему инфраструктура – стоянка для автомобилей, выход к реке, пирс для яхт и катеров.
К примеру, одно из дорогостоящих предложений среди загородной недвижимости в Ростовской области на сегодня это дом общей площадью 1000 кв. м стоимостью 240 млн рублей.
Он находится в Ростове-на-Дону, на улице Евдокимова, на берегу водоема. Дизайн дома выполнен фpaнцузcким пpоeктнo-apxитeктурным бюpo NОVIDIS в Париже. Особняк 3-этажный, здесь есть две кухни, несколько спален, кабинет, кинозал, гардеробные, винный зал со встроенным стеклянным шкафом. В гараже есть место для трёх машин. 16 соток земли находится в частной coбcтвенности, также предлагается 20 соток благoуcтроeннoй пpилeгающeй тeрритopии c причальной стенкой.
В Ростовской области частные инвесторы любят приобретать землю в живописных уголках региона, рядом с водоёмом. В таких местах возводят дачи, дома и коттеджные посёлки для дальнейшей продажи.
На платформе Авито в Ростове-на-Дону представлено к продаже 4405 земельных участков — больше, чем в других городах области. На втором месте после донской столицы Аксай, где продаётся 455 земельных участков. Часть из них с выходом к реке. Азов занимает третью позицию – 219 участков. В станице Казанской на продаже 79 земельных участков, в Каменск-Шахтинском – 69. Среди этих локаций самая высокая средняя стоимость сотки земли (кроме Ростова-на-Дону) – в Аксае, она составляет 662,5 тыс. рублей, далее идут Каменск-Шахтинский – 266,7 тыс. рублей и Азов – 150 тыс. рублей.
Источник: Яндекс Недвижимость, Авито Недвижимость. Фото с сайта tourister.ru
Один из самых дорогостоящих вариантов земли с выходом к воде — участок за 260 млн рублей площадью 1,79 га. Он расположен в Аксае, на Заречной улице возле Дона. Участок подходит для того, чтобы построить здесь коттеджный посёлок с общей набережной.
Рынок частных домов в Ростовской области самоорганизуется
Как рассказал «Городскому репортёру» основатель консалтинговой компании «Жилин Эксперт» Александр Жилин, рост рынка ИЖС связан с повышением спроса на землю и частные дома.
«В 2022 году из 100 миллионов вводимых в стране квадратных метров — 60 миллионов приходится на индивидуальное жилищное строительство. Несмотря на то, что рынок ИЖС составляет почти 60% от ввода всего жилья в России, он не сформирован. Крупные, системные участники рынка только начинают входить в него», – говорит Александр Жилин.
Обусловлена эта ситуация ростом цен на квартиры, и, конечно же, нестабильной политической обстановкой в стране и мире. Несмотря на спрос, коттеджных посёлков, соответствующих высоким стандартам качества, пока не так много на рынке.
«В Ростовской области можно по пальцам одной руки пересчитать коттеджные посёлки, у которых есть единая архитектурная концепция, концептуальный подход к среде проживания и приемлемое управление. Эти коттеджные посёлки имеют успех у покупателей и более высокую ликвидность», -продолжает Жилин.
Эксперт объясняет, что на системной основе такие территории могут создавать только системные участники рынка, которые будут в состоянии выработать высокие стандарты качества именно в массовом сегменте жилья.
«В связи с этим могу сделать вывод, что рынку пойдёт на пользу реализация инициатив по внедрению проектного финансирования в ИЖС, так как оно потянет за собой структурирование и выработку “правил игры”, которые должный пойти на пользу всем участникам рынка, в том числе конечному покупателю», – подчеркнул Александр Жилин.
Представители банковского сектора связывают рост рынка ИЖС с увеличением госпрограмм для строительства частных домов. Они позволяют получить кредиты на возведение этого вида недвижимости на более выгодных условиях.
«Доступность ипотеки на ИЖС значительно увеличилась за счёт распространения госпрограмм на строительство жилых домов. По данным аналитиков, за 11 месяцев 2023 г. на строительство частных домов банками было выдано более 101 000 ипотечных кредитов на 454 млрд руб., что превышает показатель за весь прошлый год. В 2024 г. рынок ИЖС продолжит активно развиваться. Будут более активно применяться инновационные технологии строительства и усилится конкуренция среди застройщиков», – заявила деловым СМИ донской столицы Ольга Сербуленко, руководитель кредитно – кассового офиса «Росбанк Дом» в Ростове-на-Дону.
Особняки у воды захватывают общественные пляжи
Коттеджные посёлки и частные имения вдоль реки Дон растут на глазах. В результате для жителей городов и поселков зачастую путь к водоемам и пляжам становится заказан. В большинстве небольших населённых пунктов Ростовской области на первой линии берега стоят шикарные особняки с выходом к воде, базы отдыха или частные коттеджные посёлки. Это и «Старочеркасская ривьера» под станицей Старочеркасской, коттеджный комплекс «Беловодье» в Елизаветинском сельском поселении и многие другие объекты.
По словам главы агентства недвижимости «Титул» Евгения Сосницкого, наличие в населённом пункте премиальной недвижимости увеличивает цену соседних участков и объектов. К тому же, строительство дорогих домов или коттеджей не исключает дополнительных инвестиций в инфраструктуру посёлка – ремонт дорог, освещение.
Однако, по словам местных жителей, несмотря на эти плюсы, в таких случаях самые чистые пляжи уходят в руки частников. На берегу появляются шлагбаумы или заборы. Такие истории наблюдаются во многих населённых пунктах у реки Дон в Ростовской области и в других курортных зонах по всей России.
Например, хутор Калинин Ростовской области давно славится чистыми песчаными пляжами на берегу Дона. Место довольно популярное как под строительство баз отдыха, так и частных коттеджей. Большинство частников интересуют участки земли рядом с рекой, а то и на самом берегу. По закону покупка земли, находящейся на береговой линии, накладывает на владельца обязанность оставить для людей беспрепятственный проход к воде. Все выкупленные территории густо застроены и перегорожены. На кадастровом плане видно, что проход к песчаному берегу перекрыт участками и становится с каждым годом все сложней.
Береговая линия становится все менее доступной для простых жителей и в станице Раздорской Ростовской области. На одном из пляжей поставили коттеджи, на другом идёт строительство базы отдыха.
«Забор вдоль Дона стоит с мая месяца 2023 года, за ним продолжатся строительство, ни на день не остановилось даже зимой. Новый пляж, который пообещали муниципальные власти на собрании, никто организовывать не стал и не собирается, по всей видимости», – говорит собеседница «Городского репортёра» из станицы Раздорской.
По её словам, несколько лет назад одно из живописных мест на берегу Дона взяли в долгосрочную аренду под частные коттеджи. Рядом с ним был хороший широкий пляж, на котором удобно было отдыхать раздорцам с детьми, но постепенно пляж отошёл владельцам коттеджей. Теперь и второй пляж в долгосрочную аренду забрал очередной инвестор».
«Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьёв, протяжённость которых от истока до устья не более чем десять километров – для них ширина береговой полосы составляет 5 метров», – говорит Владимир Кочуев, сотрудник юридической компании JBI Group.
По словам эксперта, береговая полоса – это доступный для каждого участок пляжа возле водоема и проход к нему должен быть свободен. К береговой полосе примыкает так называемая водоохранная зона, в которой как раз и предпочитают строить коттеджные посёлки и элитные особняки. Делать это законом не запрещено, однако есть ряд требований, которые обязательны к соблюдению.
«В границах водоохранных зон запрещается сбрасывать сточные воды, хранить и размещать отходы производства и потребления земли, проводить разведку и добычу полезных ископаемых, распахивать земли. Также запрещены и другие виды хозяйственной и иной деятельности, способные причинить вред объектам охраны окружающей среды», – пояснили в Управлении Росприроднадзора по Ростовской области и Республике Калмыкия.
Однако законодательство в прибрежной защитной полосе донских водоёмов соблюдается далеко не всегда. Пример тому нарушение закона о прибрежной полосе в границах Константиновского, Семикаракорского, Усть-донецкого районов Ростовской области, а также реки Сал в границах Волгодонского, Мартыновского, Семикаракорского районов.
«Наши сотрудники осуществили осмотр водоохранных зон рек Сал и Дон, в ходе которого зафиксировали факт распашки прибрежной защитной полосы, что запрещено законом», – сообщила пресс-служба Управления Росприроднадзора по Ростовской области и Республике Калмыкия. По данным ведомства, нарушителям вынесены предостережения.
Так что возвести индивидуальный жилой или дачный дом в границах водоохранной зоны можно, но его нужно обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т. д. И конечно важно соблюдать условия береговой полосы, доступ к которой должен быть открыт для всех.
Было интересно? Хотите быть в курсе самых интересных событий в Ростове-на-Дону? Подписывайтесь на наши страницы в ВКонтакте и канал в ЯндексДзен и Telegram.
Вы можете сообщить нам свои новости или прислать фотографии и видео событий, очевидцами которых стали, на электронную почту.
