Игроки ростовского рынка жилищного строительства видят позитивную динамику развития ипотечного кредитования. Совместно со Сбером «Городской репортер» посмотрел, как развивается рынок недвижимости. Мы выяснили, какие программы доступны жителям Ростовской области и разбираемся с экспертами в их преимуществах.
Рынок ипотечного кредитования в регионе достаточно развит. Так, по данным Ростовстата, в первом полугодии 2022 года в Ростовской области было построено 16,7 тыс. квартир общей площадью 1,4 млн кв.м. Показатель более чем на треть превышает данные за аналогичный период прошлого года.
Существенный рост показал сегмент многоэтажного строительства. На высотки приходится около 525 тыс. кв.м жилья. Это в половину больше, чем в первом полугодии 2022 года. На индивидуальное строительство пришлось около 910 тыс. кв.м. Рост в этом сегменте в сравнении с аналогичным периодом прошлого года составил почти четверть.
По сравнению с прошлым годом, общее количество всех сделок снизилось независимо от способа приобретения. При этом стоит отметить, что доля ипотечных сделок от количества общих сделок увеличились и составляет, в среднем, 80%.
Застройщики отмечают, что на сегодняшний день спросом в новостройках пользуются практически все категории квартир. Например, как рассказала начальник отдела продаж «ЮгСтройИнвест-Дон» Влада Певадзе, в компании «ЮгСтройИнвест» приобретают как большие квартиры для улучшения жилищных условий, так и квартиры небольшой площади в качестве инвестиций. Представитель компании «Галактика» отмечает увеличение спроса на двух- и трехкомнатные квартиры, а по мнению директора департамента продаж Московской Строительной Компании Сергея Тарашвили, у покупателей вырос интерес к квартирам-студиям и однокомнатным вариантам жилья. При этом, по словам финансового директора группы компаний «Сигма» Аллы Захарьян, наиболее популярны квартиры большой площади.
Основная масса многоэтажных жилых домов в Ростовской области возводится с использованием эскроу-счетов. На август 2022 года, по данным Нашдом.рф, их в регионе открыто 153. При этом основная масса эскроу оформлена в Сбербанке — 93.
«В Ростове и области мы работаем более чем с 50 застройщиками, в этом году с поддержкой банка строятся 20 новых ЖК. Портфель финансирования недвижимости на 1 августа составил 44 млрд рублей, показав 13% рост с начала года. На сегодняшний день в Сбере открыто более 4 тыс. эскроу-счетов. Средний чек по ним с начала года увеличился на 500 тыс. рублей и составляет почти 4 млн рублей. Появление эскроу-счетов повысило доверие покупателей к застройщикам и темпы продаж выросли, что дало возможность застройщикам активно наполнять остатки на эскроу-счетах при этом удешевлять стоимость кредита. Закрыли эскроу-счета и получили ключи от квартир в новых ЖК в этом году почти 6 тыс. семей в Ростовской области», — рассказывает управляющий Ростовским отделением Сбербанка Руслан Салимов.
В ближайшее время эксперты ожидают возвращения высоких показателей по жилищному кредитованию. «В прошлом году ставки по ипотекам были достаточно низкими: действовали ипотечные льготные программы, что привело к настоящему ипотечному буму. Для начала этого года было характерно сворачивание ипотечного рынка в связи с резким повышением ставок. Сейчас ситуация стабилизируется, мы видим позитивную динамику и ожидаем, что ипотека снова станет развиваться», — отмечает Алла Захарьян.
В Сбере с начала третьего квартала текущего года фиксируют быстрый рост числа заявок жителей региона на получение ипотеки.
Это связано с общим снижением ставок на ипотечные кредиты, а также снижением первоначального взноса до 15% по ряду программ кредитования. Эту тенденцию подтверждают и застройщики. Так, по мнению Влады Певадзе, сегодня доля квартир, купленных в ипотеку достигает 62%. «Если сравнивать этот показатель с данными прошлого года, то очевидно, что он увеличился. Из всех оформленных сделок, доля ипотек от Сбера достигает 70%. За последний год эта доля выросла на 30%», — рассказывает она.
Кроме того, причину увеличения числа заявок на жилищные кредиты видят в запуске дополнительных программ. Давайте посмотрим, какие ипотечные программы предлагает Сбер.
1Ипотека с господдержкой
Ипотека с господдержкой стала одним из основных инструментов поддержки застройщиков в кризисный пандемийный период и показала свою эффективность. В итоге срок действия программы был продлен. В июне 2022 года Сбер объявил о дополнительном снижении ставок по этому продукту.
Так, ставка на приобретение жилья на первичном рынке составляет 6,7% годовых. А ставка на строительство жилого дома еще ниже — всего 6,3% годовых при подключении услуги страхования жизни и здоровья.
Руслан Салимов заверяет, что каждая третья ипотека в Сбере выдается по госпрограмме. «Поддержка со стороны государства остается актуальной, она позволяет не только сделать покупку жилья более доступной для жителей Ростовской области, но и оказывает позитивный эффект на строительный рынок», — говорит он.
По словам застройщиков, опрошенных «Городским репортером», ипотека с господдержкой помогла не только покупателям жилья, но и строительному сегменту бизнеса.
Как отметила Влада Певадзе, в компании наблюдают запрос людей на улучшение своих условий во многих сферах жизни. «Мы видим, что люди стараются улучшить качество жизни. Прошедшая падения и экономическая ситуация показали, что россияне заинтересованы в качественном и комфортном жилье. В подобных условия, любая поддержка со стороны государства крайне необходима. Продление господдержки оказывает значительное и позитивное влияние на рынок недвижимости», — считает она.
В строительной компании «Галактика» уверены в том, что программа господдержки помогла поддержать отрасль и покупательский спрос. При этом представитель компании отметил, что продление программы значительно усилит рост ипотечных сделок и может достигнуть около 80% от общего количества приобретенного жилья.
2Семейная ипотека
В Сбере понимают, как важно молодой семье иметь собственное жилье. В особенности это актуально, когда появляются дети. Поэтому банк поддерживает клиентов в решении их жилищных вопросов, делая покупку недвижимости максимально доступной с госпрограммой «Семейная ипотека».
Участниками программы могут стать семьи, в которых есть ребенок, родившийся после 2018 года. Первоначальный взнос должен быть не менее 15% от стоимости недвижимости, срок кредита — от 1 года до 30 лет. Для жителей регионов сумма кредита составляет 6 млн рублей.
Застройщики активно предлагают эту программу своим клиентам. «Наша целевая аудитория — семьи. Поэтому мы отчетливо видим и ощущаем повышение интереса и покупательской способности, связанной с продлением господдержки. Прошедшая пандемия и экономическая ситуация показали, что россияне заинтересованы в качественном и комфортном жилье», — отмечает Влада Певадзе.
В качестве первоначального взноса или его части можно использовать материнский капитал. Семейной ипотекой можно воспользоваться для покупки жилья не только на первичном и вторичном рынке. Также кредит можно использовать для строительства дома или покупки земельного участка с дальнейшим строительством.
3Комплексное предложение для застройщиков и покупателей квартир
Программа для застройщиков и покупателей квартир в рамках эскроу-счетов доступна при выборе квартиры на Домклик при выполнении двух условий. Первое – жилой проект строится по схеме эскроу-счетов для расчетов по всем договорам долевого участия, и второе — покупатель оформляет ипотеку в Сбере.
Этот инструмент позволяет застройщику часть скидки по своему кредиту перераспределить в пользу покупателя, который оформляет ипотеку. Снижая ставку, сам застройщик получит возможность повысить темпы продаж. Девелопер сможет принимать решение о перераспределении скидки в отношении каждой квартиры в проекте.
А у покупателя квартиры появляется возможность выбора установления процентной ставки. От чего будет зависеть размер скидки.
4Субсидирование от застройщиков
На ипотечном рынке не возникает сомнений в том, что банк и застройщик выступают партнерами. Чем прочнее и эффективнее их взаимодействие, тем более выгодные условия они могут предложить клиенту. Итогом такого взаимодействия стала программа субсидирования ипотеки от застройщика.
Продукт позволяет заемщику платить только проценты по ставке от 0,01%.
Воспользоваться субсидированной ставкой можно при покупке как строящегося, так и готового жилья. Конкретные объекты определяет сам застройщик. При этом опция может быть совмещена с программами господдержки ипотеки.
Опрошенные «Городским репортером» застройщики отмечают позитивный эффект от использования этого механизма. Например, программу субсидирования процентной ставки, которая даёт возможность приобретения жилья в ипотеку под льготную ставку вплоть до 0,01%, предлагает группа компаний «Сигма».
А Влада Певадзе уточнила, что «ЮгСтройИнвест-Дон» стал одной из первых компаний, которая оперативно отреагировала и отработала механизмы субсидирования ипотеки.
«На все жилые комплексы от «МСК» действует субсидированная ипотека от 0,1%. У нас есть типовые пакеты, но по желанию клиента мы можем индивидуально разработать субсидирование любого формата точечно под потребности», — рассказывает Сергей Тарашвили.
5Комбо-ипотека
Часто застройщики предусматривают в новых домах все возможные потребности клиента. Например, машиноместо или кладовую. Продаются такие объекты отдельно. Комбо-ипотека от Сбера помогает решить вопрос с покупкой дополнительного имущества.
При комбо-ипотеке обязательной является покупка квартиры. В дополнение к ней можно купить машиноместо или кладовую. При этом сумма на покупку допимущества также войдет в кредит. По комбо-ипотеке также доступно субсидирование.
6Ипотека с индивидуальным подходом
Сбер при разработке своих ипотечных программ старается учесть потребности всех клиентов. Так рождаются разнообразные программы. Одним из таких предложений стала ипотека для специалистов, которые работают в сфере IT.
При первоначальном взносе в 15% они могут претендовать на оформление кредита по ставке от 4,7% годовых. Сумма кредита может достигать 18 млн рублей, срок кредита — 30 лет. При этом купить можно как готовую квартиру, так и жилой дом от застройщика. Также средства можно направить на строительство жилого дома.
Часто бывает так, что у покупателя нет средств на первоначальный взнос по ипотеке, но при этом есть собственное имущество. В этом случае клиенты могут оформить ипотеку без первоначального взноса под залог той недвижимости, которая у них уже есть. Основное условие — сумма кредита не должна превышать 80% стоимости залоговой квартиры.
Ещё одним бонусом от Сбера стало снижение возраста заёмщика с 21 до 18 лет. Молодым людям доступны те же программы, что и остальным заёмщикам. Условия взятия кредита также традиционные, в частности, они включают в себя стаж на текущем месте работы не менее трёх месяцев.
«Мы поддерживаем клиентов в решении их жилищных вопросов, делая покупку недвижимости максимально доступной с госпрограммами и широким комплексом услуг от банка: электронной регистрацией, подготовкой договора, безопасными расчётами и проч. Дополнительно сэкономить и забронировать квартиру в новостройке со скидкой до 1% на ставку по ипотеке можно на Домклик. Размер скидки зависит от застройщика. Теперь покупка собственного жилья стала ещё доступнее для жителей Ростовской области», — отмечает Руслан Салимов.
Кроме того, с 25 июля Сбер снизил ставки по рыночным ипотечным программам на 0,6 п. п. Теперь в рамках базовых программ минимальная ставка по ипотеке на покупку квартиры на первичном и вторичном рынках составляет 9,9% годовых.
