Строительство многоэтажки на площади Ленина: застройщик выиграл суд, но администрация Ростова — против

Жители Ростова возмущены возможным появлением многоэтажного дома на площади Ленина, рядом с гостиницей «Амакс»: собирают подписи против строительства на сервисе «Активный ростовчанин», организовывают инициативные группы, городской департамент архитектуры судится с застройщиком. Так появится ли все-таки многоэтажный дом на Ленина — разбираемся в ситуации.

Что известно?

В октябре 2016 года «Московская строительная компания» (МСК) начала работы по строительству 22-этажного дома около гостиницы «Амакс» на пр. Ленина, 99Г/19Г. Участок был огорожен, вырыт котлован. По информации «РБК-Юг», жилой комплекс называется «Континент», на сайте МСК строительство было анонсировано. Компания указала также срок начала работ — IV квартал 2016 года. Сейчас никакой информации о ЖК «Континент» на сайте нет.

По словам главного архитектора города, директора департамента архитектуры и градостроительства Ростова Романа Илюгина, земельный участок занимает площадь 2896 кв. м, находится в собственности МСК. Решение о строительстве законно — участок расположен в зоне многофункциональной общественно-жилой застройки, поэтому на нем разрешено строительство, в том числе многоквартирных жилых домов. Причем собственник вправе самостоятельно принимать решение об использовании участка, для этого ему нужно лишь подать заявление в управление Росреестра.

Однако проект возмутил жителей города, которые хотели бы видеть на этом месте восстановленный фонтан с элементами ландшафтного дизайна, как это обещала ростовчанам мэрия. В ноябре 2017 года департамент архитектуры и градостроительства Ростова отказал МСК в выдаче разрешения на строительство дома.

30 января 2018 года в Арбитражный суд Ростовской области поступило заявление МСК о признании действий департамента незаконными. «Судом было принято решение признать незаконным отказ в выдаче разрешения на строительство. Суд также указал, что департамент должен рассмотреть заново заявление по выдаче разрешения», — рассказала заместитель председателя Арбитражного суда Ростовской области Антонина Смолькова. Это решение суда в законную силу пока не вступило.

Теперь департамент архитектуры в срок до 28 февраля может обжаловать это решение суда. «Право на обжалование принадлежит участникам процесса, то есть тем лицам, которые указаны поименно во вводной части акта, либо тем лицам, чьи права затронуты», — пояснила Антонина Смолькова.

Роман Илюгин заявил, что ведомство правом на обжалование воспользуется, однако конкретных сроков не называл. Он отметил, что в администрации будут прилагать все усилия, чтобы не допустить строительство многоэтажного дома на Ленина.

Представители МСК на связь с журналистами не выходят. На круглый стол, посвященный обсуждению вопроса о строительстве многоэтажки, они также не пришли.

Что не так?

Прежде чем возвести многоквартирный дом, застройщик должен направить проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу. В полученной экспертизе МСК никаких отклонений от норм не содержится, но специалисты говорят, что нарушения есть, и они серьезные.

Как отметила архитектор Светлана Бегалова, МСК собирается строить 22-этажное здание по десять квартир на этаже, всего пять корпусов. «То, что здесь купленная экспертиза, я могу сказать 100%, — рассказала Светлана Бегалова. — Здесь ни один норматив не соблюден: ни по количеству людей, ни по количеству машин, ни по количеству детских площадок и так далее. Представьте, здесь будет жить человек 500, то есть площади комплекса должно хватать на 170 машин, а сейчас уже норма — на каждого человека по машине. Комплекс должен будет занять всю площадь. Все объекты должны быть на расстоянии друг от друга: выгул собак — на 40 метров от детской площадки, машины должны стоять на 15 метров от здания. Прибавьте сюда жесточайше нормы МЧС: вокруг здания должен быть объезд, чтобы встала пожарная машина шириной пять метров. Тогда всю нашу площадь Ленина нужно застроить под дом».

Эксперт также отметила, что из участка просто хотят выжать максимум, нарушая градостроительные нормы. Квартиры в комплексе будут маленькие, так что назвать жилье «элитным» можно с натяжкой. Доцент кафедры архитектуры жилых и общественный зданий Академии архитектуры и искусств ЮФУ Татьяна Батырова пояснила: «При такой площади отведенного участка и обозначенной высотности в соответствии с градостроительными нормами получится разместить только три человека на этаже».

Кроме того, проспект Нагибина — едва ли не единственная магистраль, которая связывает центр города с микрорайоном Северный. «Речь идет о том, что на пересечение проспектов Нагибина и Ленина нельзя сделать развязку. Там уже стоят дома, и мы вряд ли сможем в ближайшее время их снести. До реновации еще не дожили, чтобы расширить проспект, — объяснила Светлана Бегалова. — За Нагибина строится еще один или два района. Здесь нужно какую-то развязку придумать. Если здание построят, то это будет как пробка в бутылке. Город окончательно задохнется, если еще учесть, сколько здесь будет машин».

Что делать?

По закону собственник земельного участка прав, говорят эксперты. Юрист, профессор земельного права Александр Кочергин видит три возможных варианта действий для противников строительства дома. Например, опротестовать проектное заключение по инициативе заинтересованного лица. Дело в том, что к участку МСК прилегают соседние земельные участки, в том числе те, которые находятся в муниципальной собственности. «Почему бы городу Ростову не опротестовать проектное заключение, — отметил юрист. — Заинтересованное лицо — это департамент архитектуры города, а также представители городской Думы. Со стороны департамента — нарушены СанПин, со стороны городской Думы — нарушена целостность городского архитектурного пространства. Необходим иск в суд о признании заключения негосударственной экспертизы противоречащим нормам государственного законодательства».

Юрист также посоветовал инициировать департаменту архитектуры рассмотрение вопроса о переводе участка в другую зону землепользования.

Для этого не нужно дальше судиться с МСК, а необходимо внести изменения в генеральный план развития города. «По генеральному плану участок находится в общественно-деловой зоне. Почему бы не перевести его в другую зону землепользования, процесс не требует никакого заявления собственника, это в полномочиях городских властей, — посоветовал Александр Кочергин. — Например, по предложению департамента автодорог города Ростова перевести часть земельного участка в зону Т (транспорт). И после этого департамент архитектуры не имеет право давать разрешение на строительство дома». В Ростове уже был такой прецедент — в центре парка Первого мая располагалось кафе, участок был переведен в другую зону землепользования, и теперь на его месте стоит клумба, которая находится в частной собственности.

Юрист предложил еще один способ — резервирование с последующим изъятием земли. Подобная практика была распространена во время масштабных строительств перед Олимпиадой в Сочи. «Так поступили с мостом на Сиверса, помните, сколько было скандалов? Пришлось закрывать ликероводочный завод, хотя у него отрезали лишь часть участка, — рассказал Александр Кочергин. — Но мост был нужен, и он был построен».

Сейчас все еще проще — внести изменения в карту зон, где планируется размещение объектов местного, регионального и федерального значения. Как только в документе будет заложено, что на месте участка должен быть расположен объект, предположим, местного значения, выдача разрешения на строительство будет невозможна. Однако для этого нужно вынести вопрос на градостроительный совет.

По какому пути пойдет администрация города, можно только предполагать. Пока ближайшая перспектива — обжалование решения суда о разрешении на строительство многоэтажного дома на Ленина.