Геннадий Ананьев: «В центре Ростова больше не будут строить небоскребы»

Новые Правила землепользования и застройки Ростова ввели жесткие ограничения для зданий, строящихся в центре города, но дали возможность возводить современные высотки вдоль основных городских магистралей, что повысит инвестиционную привлекательность города. Так считает начальник управления по развитию застроенных территорий, разработке инвестиционных программ и проектов администрации Ростова Геннадий Ананьев.

В скором времени инвесторы смогут поучаствовать в застройке исторического центра Ростова, набережной, левобережной зоны и других районов, для которых муниципалитет подготовит проекты планировки и межевания. По словам Геннадия Ананьева, бизнесменам предложат подробные техзадания освоения территорий. Под квартальную жилую застройку в этом году планируется выставить на аукцион 5-й и 6-й микрорайоны Левенцовки. Развиваться за пределы существующих границ город сможет, если будет определен статус нового образования под названием Большой Ростов.

Город N: — Власти Ростова планируют воссоздать историческую часть города. Что вы можете предложить инвесторам? Какие требования будут предъявляться к застройке?

Геннадий Ананьев: — Историческая зона находится в квадрате ул. Сиверса, ул. Текучева, пр. Театрального, ул. Береговой. На Семашко уже начались изменения, постепенно демонтируются временные объекты торговли, в том числе и несанкционированные. Подали исковое заявление на снос незаконных пристроек к Торговому дому Максимова.

Проект планировки Соборной площади прошел публичные слушания, он точно будет реализован. Готовится постановление на предоставление территории в рамках пер. Семашко, пер. Островского, ул. Московской, ул. Станиславского департаменту автомобильных дорог для реконструкции улично-дорожной сети и устройства подземных парковок. В следующем году вы уже заметите изменения.

Муниципалитет предполагает строить парковки за бюджетные деньги в центральной части города и выставлять участки на торги под целевое строительство в зонах массового жилого строительства. По пяти кварталам завершается подготовка материалов к проведению торгов на право заключения договоров по развитию застроенных территорий. В условиях договоров — разработка проектов планировки и проведение публичных слушаний. Процедура ранее не применялась в городе, продвигается достаточно медленно, однако во второй половине года планируется проведение первых аукционов. Ограничения на строительство должны зависеть от того, что строят и где строят. Естественно, в центре больше не будут возводить непропорциональные сложившейся застройке небоскребы — новыми ПЗЗ введены очень жесткие ограничения не только по высоте, но и по длине фасадов. Точечное строительство практически исключено. Параметры застройки будут определяться разработанными проектами планировок, а отсюда вытекает и соблюдение норм обеспеченности парковочными местами, зелеными насаждениями, иными элементами обустройства территории. На мой взгляд, уже принятые ограничения при условии их соблюдения вполне достаточны для сохранения и преобразования исторической среды. Ни один проект, подлежащий в соответствии с законом экспертизе и не прошедший ее, не имеет права на реализацию. Нормы должны соблюдаться всегда, всеми и везде.

N: — В интервью нашему изданию заместитель руководителя госэкспертизы говорил, что заказчики проектов договариваются с различными службами, в том числе и с администрацией города, о компенсирующих мероприятиях, в итоге возможны существенные отклонения от норм.

Г.А.: — Я не могу комментировать его высказывание, но знаю, что экспертиза на то и экспертиза, чтобы проверять проекты на их соответствие действующим нормам и правилам, а компенсирующие мероприятия допускаются, если они оговорены техническими регламентами или социальными техническими условиями тех служб, которые их выдают. Есть жилые дома, строительство которых начато до введения Градостроительного кодекса РФ, т. е. в соответствии с нормами, действовавшими на тот момент. Как правило, это дома обманутых дольщиков. Естественно, в таких случаях администрация должна находить оптимальное решение, направленное на завершение строительства жилья. Плотность жилого фонда определяется местными нормативами градостроительного проектирования, утвержденными городской Думой в 2008 году. Для центрального планировочного района она составляет 11200-25000 кв. м на 1 га в зависимости от этажности зданий и нормы жилищной обеспеченности.

N: — Какие планы по реконструкции набережной и ее продолжения?

Г.А.: — Набережная — это лицо Ростова, поэтому наша задача создать условия для комплексного подхода к ее развитию как единого архитектурно-градостроительного ансамбля с зонированием территорий на спортивные, рекреационные развлекательные и иные. Убежден, что набережная должна быть муниципальной, а размещение на ней объектов обслуживания и элементов благоустройства должно создавать комфортные условия для отдыха граждан. С этой целью принято решение о придании набережной статуса парковой зоны, что позволит значительно сократить количество пивных торговых точек.

Реконструкция набережной разделена на два этапа. Первый — выполнение работ по реконструкции и благоустройству набережной в существующих границах в течение 2011-2012 годов. Предполагается укрепить подпорную стенку, выполнить освещение, воссоздать чугунное ограждение по гранитным береговым парапетам, разместить спортивные площадки, провести озеленение и др. Второй этап — это комплексное развитие набережной в двух направлениях, восточном (от Богатяновского спуска до Кизитериновской балки, включая Театральный спуск) и западном (от здания Риверсайд до пр. Сиверса), запланированное на 2012-2025 годы. 

Завершается разработка проекта планировки, предусматривающего вынос промышленных предприятий «Ростовский порт» и «Красный Дон». Со следующего года начнем переселять порт на левый берег. Ко второй очереди отнесена реконструкция Парамоновских складов. Рассматривается возможность создания культурно-выставочного комплекса с музеем истории города.

С целью формирования образа набережной, которая бы отвечала интересам жителей и многочисленных гостей города, считаю обоснованным объявить конкурс проектных предложений, через процедуру публичных слушаний выявить победителей и лишь затем приступить к реализации проекта.

N: — Инвестор заинтересован построить побольше и продать подороже, а город должен делать что-то полезное для жителей: расширять парки, зоны отдыха, которых Ростову не хватает. Муниципалитет реализует исключительно социальные проекты?

Г.А.: — Да, озеленению городских территорий администрация уделяет особое внимание: прежде всего строго соблюдается баланс городских лесов. Проектами планировки новых районов «Левенцовский» и «Декоративные культуры» запланированы парковые зоны, на бульваре Комарова — спортивно-рекреационная зона. При межевании земель вдоль берега р. Темерник предусмотрена зеленая зона с организацией велосипедных дорожек. Благоустраиваются и озеленяются существующие парки и скверы. Учитывая, что Ростов — самый маленький по площади город-миллионник, но вокруг него формируется центр агломерации — Большой Ростов, необходима разработка областной целевой программы формирования зеленых зон на осваиваемых территориях с целью дальнейшей промышленной посадки лесных массивов.

N: — Когда начнется подготовка проекта планировки и межевания левобережной зоны?

Г.А.: — Проект планировки части города в зоне развития Гребного канала находится в работе и до конца текущего года будет предложен к публичному обсуждению. В оформлении находится и зеленый участок площадью 25,0 га под строительство стадиона к чемпионату мира по футболу в 2018 году. Предполагается объявление конкурса на разработку проекта планировки пляжной и общественно-деловой зон (в районе размещения футбольного стадиона). Готовимся выступать заказчиками на разработку проектов планировки особо значимых территорий, предлагая в последующем инвесторам земельные участки с четко обозначенными параметрами застройки, утвержденными видами разрешенного использования и технико-экономическими характеристиками планируемой застройки, включая макеты и иные экспозиционно-демонстрационные материалы. Инвестор должен знать о предполагаемых затратах, связанных с реализацией проектов.

К таким территориям следует отнести Театральный спуск, кварталы исторического центра, левобережную зону. Администрация также намерена упорядочить застройку объектов питания и обслуживания на Левом берегу Дона.

У многих рестораторов землеотводные документы, мягко говоря, не соответствуют фактически занимаемым территориям. Мы предложим им выкупить эти участки по рыночной цене.

N: — Муниципалитет уже 3 года ищет места под парковки. При этом в Левенцовке зарезервированы места под это, но парковки там не строятся. Как муниципалитет собирается решать эту проблему?

Г.А.: — В Левенцовке, в коммунальной зоне, планируется построить 4 многоярусные стоянки, каждая на 350-500 машино-мест. В мае текущего года с торгов был продан земельный участок для строительства двух стоянок. Второй участок находится в стадии оформления, и его реализация с торгов планируется до конца текущего года.

N: — В городе есть много пятен с аварийным жильем. Есть ли у города концепция использования этих пятен?

Г.А.: — У департамента ЖКХ есть программа ликвидации аварийного жилья. Это около 150 домов. Из них снесены более 20, более 50 полностью отселены. Департамент архитектуры и градостроительства подготовил предложения по использованию участков после сноса домов. Свободные, площадью до 400 кв. м, мы предложили озеленить и зарезервировать под будущее развитие. Есть участки в центре города, которые позволяют на них построить невысотные, до 5-6 этажей, здания различного назначения. В этот блок вошли и 5 участков со зданиями исторического наследия. Их отселили, зарегистрировали за муниципалитетом землю. Затем объекты будут выставлены на торги с условием реконструкции и реставрации. Есть более 20 участков площадью от 700 кв. м, их реализуют на торгах.

N: — Сейчас многие строители ищут крупные пятна, но их мало в Ростове. Почему муниципалитет не проводит земельные аукционы под многоквартирную застройку?

Г.А.: — Мы занимаемся формированием земельных участков для реализации с торгов в текущем году. Это 5-й и 6-й микрорайоны Левенцовки (34 га и 37,6 га). Продажа права аренды земельных участков для их комплексного освоения предполагает и обеспечение их инженерной инфраструктурой за счет застройщика, а это более 2 млрд рублей.

Сегодня подтягиваются инженерные коммуникации к району Ростовского моря, где планируемый объем жилищного строительства составляет 350 тыс. кв. м, на Орбитальную и к другим участкам. До 2014 года у нас есть резерв для строительства 4 млн кв. м жилья.

Продажа отдельных земельных участков для строительства любых объектов предполагает наличие технических условий на подключение к инженерным коммуникациям. В отсутствие инженерной инфраструктуры это становится невозможным. Выход один — развивать инженерную инфраструктуру перспективных территорий.

N: — Каковы возможности развития сетей и дорог за пределы города, чтобы Ростов мог расширяться?

Г.А.: — Мы запланировали развитие Ростова в рамках проекта «Большой Ростов», представляющего собой центральную часть Ростовской агломерации. Там есть планы по развитию дорог, жилищного строительства, коммуналки и т. д. — с градостроительной точки зрения мы все сделали. Теперь необходимо выработать механизм взаимодействия муниципальных образований, вошедших в границы Большого Ростова, с целью совместного взаимовыгодного освоения прилегающих к Ростову территорий. Это могут быть совместные программы и проекты, реализуемые на паритетных условиях с участием как бюджетов всех уровней, так и привлеченных средств.

N: — Как, по вашему мнению, скажутся на развитии Ростова новые Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)?

Г.А.: — Главное, что эти ПЗЗ повысят инвестиционную привлекательность города. Они стали более демократичными. Вдоль основных магистралей мы запроектировали деловые зоны и повысили разрешенную этажность. Например, на пр. Стачки участки начнут перекупать и строить здания, соответствующие статусу города-миллионника. В глубине кварталов сохраняется зона Ж-1 с малоэтажной застройкой. Там можно строить многоквартирные дома средней этажности, но соблюдая нормы, тогда проблем не возникнет.

N: — Какова сейчас ситуация с незаконным строительством малоэтажных многоквартирных домов под видом индивидуального жилья? Сколько таких домов снесено?

Г.А.: — Уже есть 20 решений суда о сносе самовольно построенных домов. Эти решения вступили в силу. Исполнительные листы находятся в производстве. Однако до сих пор снесено только 2 дома. Я не могу объяснить, в чем состоит сложность выполнения этих решений для службы судебных приставов. В целом же застройщики стали реже нарушать строительные требования, стараются выполнять установленные процедуры.

Беседовала Татьяна Дудник, «Город N»