Евгений Сосницкий: «Жилищные предпочтения людей после пандемии изменились»

Прошлый год для строительной отрасли, несмотря на пандемию, был неплохим: госпрограммы по ипотеке стимулировали спрос. При этом предпочтения покупателей изменились — работать дома пришлось всем членам семьи. Глава агентства недвижимости «Титул» Евгений Сосницкий рассказал, как работает жилищный рынок сейчас и какие изменения произошли за последние годы.

— Как пандемия повлияла на вкусы покупателей?

— Действительно, из-за пандемии предпочтения потребителей изменились. Причем явно. Во-первых, стало уже не так важно местоположение объекта недвижимости.
Если раньше говорили: «Я хочу жить в центре», — имея в виду, что центр находится в границах Буденновского-Театрального -Красноармейской -Садовой, то сейчас же район таксопарка и НИИАПА — это тоже центр, Нансена — это центр, Ленина и Нагибина — это вообще сердце Ростова. Сами застройщики способствовали растягиванию понятия «центр».

При этом сейчас люди многое делают дома, вот эти физические передвижения в оффлайне не так важны. И если говорить относительно предпочтений к самому жилью, то необходимость работать дома не одному человеку, а двум-трем членам семьи в связи с пандемией привела к тому, что студии стали менее популярны, поскольку работать онлайн в студии стало не так уж удобно.

Предпочтения покупателей сейчас: чтобы было несколько комнат и совсем другая планировка. И на это реагируют застройщики очень быстро.

Вообще большое количество студий в домах было связано с тем, что процесс строительства дома — это 1,5–2,5 года. То есть, когда застройщики уловили предпочтения покупателей (что стали популярны студии), они начали их проектировать. Но в результате, когда дома были построены и квартиры в них выходили на рынок через 2–2,5 года, то был уже другой совсем покупательский запрос.

Сейчас застройщики не допускают таких ошибок, так как стараются работать на опережение.

— Какова сегодня ситуация с долевым строительством? Сейчас покупка жилья на стадии котлована стала более безопасной для покупателей?

— В плане безопасности участие в долевом строительстве значительно улучшилось. Но я давно считаю, хотя моя позиция крайне непопулярна, что сам принцип долевого строительства не нужен, он неестественен и вообще надо было бы его изживать, поскольку я сегодня отдаю деньги и сегодня же хочу получить свой товар.

И поэтому мне кажется вполне логичной схема: застройщик построил дом, сдал в эксплуатацию, а я пришел и купил в нем квартиру.

Да, это будет та же самая новая квартира, что и купленная на стадии котлована, но уже никаких рисков здесь не будет.

Но такая квартира же будет стоит дороже, чем на стадии котлована.

Естественно. Именно низкий уровень доходов населения и определяет существование такого формата, как долевое участие в строительстве.

И, конечно, 214-ый Федеральный закон об участии в долевом строительстве, переход на эскроу-счета — все это существенно защитило дольщиков.

Сегодня вряд ли возможна ситуация, когда появится обманутый дольщик, но это же тоже произошло не бесплатно! В итоге это привело к росту цен, поскольку застройщик не может пользоваться бесплатными деньгами дольщиков. Он пользуется проектным финансированием банков, которое стоит денег. И в результате на первичном рынке появился еще один выгодоприобретатель — это банки, которые на этом зарабатывают.

А откуда эти деньги берутся? Они берутся не из кармана государства или застройщика, или банка — все эти гарантии безопасности, они в качестве удорожания квадратного метра, все равно ложатся на карман покупателя.

— В Ростове большое количество новостроек, новых ЖК. Насколько ликвидна недвижимость там?

— Современная комплексная застройка в Ростове началась именно с Левенцовки. Эти районы абсолютно самодостаточные и люди, которые там живут могут получить все необходимое, не выезжая за этим в центр. Там свежая и современная инфраструктура. Конечно, ликвидность у такого жилья высокая, высок спрос на квартиры в Левенцовке, Вересаево, Красном Аксае.

И эти квартиры более ликвидны, чем квартиры в хрущевских или брежневских домах старых районах Ростова, таких как Западный, Северный.

Так что и с точки зрения проживания, и с точки зрения инвестиций это привлекательные районы.

— Стоит ли покупать жилье в старом жилом фонде?

— Старый жилой фонд бывает разным: есть дореволюционные дома, есть сталинские, есть хрущевские, есть брежневские, есть дома 90-х годов.

Сегодня ликвидным считается все, что построено на рубеже веков — начиная с 98-го и т. д. Все, что появилось раньше — это жилье не тех потребительских характеристик, которые бы соответствовали требованиям современного человека.
И люди вынуждены покупать жилье в хрущевках, сталинках либо в дореволюционном фонде только из-за нехватки средств на современное жилье.

Поэтому, если есть возможность (даже с привлечением ипотечного кредита) купить новое жилье, то лучше новое. К новому жилью я отношу не только новостройки, а жилье, которое было построено начиная с 2000-х годов, потому что оно совсем других потребительских характеристик. Вы знаете, сегодня застройщики сдают объекты комфорт-класса с такими детскими площадками, местами общего пользования, холлами, помещениями для консьержей. Извините меня, USB- разъемы для зарядки телефонов на скамейках придомовой территории есть. Это другой уровень.

— Каковы тенденции на рынке первичного жилья?

— Стоит отметить, что за тот промежуток времени, который был в конце 2020-го — в начале 2021-го года, мы увидели резкий рост цен на жилье в новостройках.
Это было связано с тем, что подавляющее большинство госпрограмм по поддержке приобретения жилья и ипотеки были направлены исключительно на первичный рынок. И такой большой спрос привел к тому, что вот этот разрыв между стоимостью первичного и вторичного рынка жилья — он значительно сократился за счет того, что первичка выросла в цене и стала поджимать вторичку.

Но в 2021-м году, в первом квартале, мы наблюдали, когда этот отрыв выровнялся опять. И 2021 год — период резкого роста цен на вторичку.
Все преимущества вторички постепенно отыгрываются застройщиками — вот еще одна тенденция.

Что говорят покупатели? Почему они выбирают вторичку? Потому что не надо делать ремонт. Но сегодня подавляющие большинство застройщиков сдает квартиры под ключ уже с ремонтом — можно купить и жить.

Причем ремонт не такой, как раньше был — стены зеленым покрашены и печка стоит какая-то несуразная. Этот ремонт — в котором можно жить.

Второе преимущество вторички — дом уже устоялся, не усаживается больше. Но сегодня технологии строительства такие, что, слава Богу, дома не трескаются, не лопаются и не усаживаются так, как это было в 90-х или даже в начале 2000-х.
Поэтому все преимущества вторички постепенно догоняются застройщиками и их остается очень мало.

— Ростов все больше и больше застраивается многоэтажками. А каким спросом сейчас пользуются частные дома?

— За все время, что я работаю с недвижимостью наибольшее предпочтение покупателей — это частный дом. Подавляющее большинство людей хочет жить в частном доме, а не покупает его в силу определенных причин — возраст, нехватки средств. Как раз-таки идейных сторонников проживания в квартире крайне мало. И в нынешнее время эта ситуация не изменилась.

Поэтому и появился гибридный тип недвижимости — квартира на земле, таунхаус. То есть жилье той же площади, что и квартира, но с небольшим приусадебным участком. Они крайне популярны, потому что позволяют человеку за достаточно скромные деньги реализовать свою мечту о частном доме.

Кстати, скажу, что Ростов в этом плане город уникальный. Если в других крупных мегаполисах частные дома — это в основном коттеджные поселки вокруг города по периметру, то у нас гигантские районы находятся прямо в черте города — Нахичевань, Новое поселение, Железнодорожный район, Чкаловский, Орджоникидзе. Это микрорайоны, где расположены массивы домовладений. Это очень популярный формат для ростовчан — свой дом.

— Есть ли спрос на коттеджные дома в пригороде?

-Что касается коттеджных поселков загородом, к сожалению, тех коттеджных поселков, в которых люди покупают дома можно пересчитать по пальцам. Это происходит по ряду причин.

Часть коттеджных поселков затормозились в строительстве из-за отсутствия финансирования, часть застройщиков пытаются привлечь дольщиков, показывая 3D-анимацию — вот такой дом у вас будет. Но человек, наученный горьким опытом многочисленных ситуаций с обманутыми дольщиками, с банкротством застройщиков, с тем, что дома не достраиваются, с тем, что то, что получается на выходе, не соответствует обещанному качеству, не рискует идти на такие сделки.

Поэтому сегодня покупатель предпочитает отдавать деньги за готовый продукт. То есть постройте коттеджный поселок и инфраструктуру, сделайте охраняемую территорию и тогда мы придем и купим здесь дом.

И поэтому у нас очень вяло развиваются коттеджные поселки, к сожалению. Хотя сельская ипотека в 2021 году и подстегнула все эти процессы.
Что выгоднее сегодня: аренда или ипотека?

Давайте возьмем среднестатистическую семью, а не людей, которые приезжают на работу, командировочные и т. д. И тогда я отвечу: безусловно, ипотека, 100%.
Между рынком ипотеки и рынком аренды существует обратно пропорциональная связь. Чем дешевле ипотека, тем больше людей предпочитают ее аренде, а чем ипотека дороже, тем больше снимают жилье.

Сегодня же абсолютно точно при такой дешевой ипотеке и при громадном количестве госпрограмм не только выгодно приобретать себе жилье в ипотеку, но и даже — мы просчитывали — если купить в ипотеку квартиру и сдавать ее в аренду, то возможно выходить даже в плюс, то есть объект — квартира — будет сама себя выкупать.

Поэтому со всех точек зрения, если человек имеет стабильный доход, лучше взять ипотеку.

— Каков он человек, покупающий квартиру в ипотеку? Как изменился портрет такого покупателя в последние годы?

— В настоящее время магистральное направление для клиентов, чтобы первоначальный взнос был минимальным или бы вообще его не было. На самом деле, дешевая ипотека привела к тому, что все, кто проходил по требованиям, кто имел постоянный доход — они уже взяли ипотеку.

А вот сегодняшний наиболее типичный портрет ипотечного покупателя -это человек, у которого нет денег. Ни на первоначальный взнос, ни на оплату услуг риелтора, ни на оплату оценки и страховки. И он хочет, чтобы не только стоимость квартиры, но и все его дополнительные расходы вошли в тело кредита, чтобы банк прокредитовал, а он, заёмщик, уже потом платил за это.

Есть и такие люди, которые стараются как можно больше внести денег сразу, чтобы взять минимальный ипотечный кредит и платить минимальные проценты. Естественно, чем больше первоначальный взнос, тем меньше и процентная ставка по ипотечному кредиту. Но это не типичный сегодняшний ипотечный заемщик.

— Многие застройщики сегодня имеют активные отделы продаж. Насколько продажа квартир от застройщиков оттеснила риелторские агентства?

— Могу сказать, что все находится в одной поре. Один застройщик перестает работать с агентством, тут приходит другой, который начинает работать.

Вообще есть три модели продажи жилья, которые используют застройщики. Модель первая — застройщик «сам на сам». Он создает свои отделы продаж и с риелторами не работает. При этом делает это все больше по идейным соображениям, считая, что риелторы наживаются, продавая продукт, который он в поте лица создает. Таких застройщиков сейчас минимальное количество.

Если посмотреть исторически, то лет 10 назад это было подавляющее большинство застройщиков: тех, которые с пренебрежением относились к риелторам. Причем именно в Ростове — у нас картина отличается от России.

Работающие по второй модели застройщики ориентируются на партнерские продажи. Откровенно скажем: большинство из этих застройщиков — не ростовские. Культура работы с риелтором на равных как с партнером сюда привнесена краснодарцами, ставропольцами и москвичами. Хотя есть и исключения — и среди них есть те, которые категорически не хотят работать с риелторами.

И третья модель продаж — это когда застройщик имеет свой отдел продаж и партнерски работает с риелторами.

Застройщики, у которых 80% продаж — партнерские — это иногородние застройщики. Они 20% продают сами.

Ваше агентство наблюдает рост спроса на свои услуги со стороны застройщиков?
Компания «Титул» продает объекты более чем в шестидесяти ЖК Ростова. И хочу отметить, что это не все, кто хочет с нами работать. Потому что мы сами выбираем с кем работать, потому что для нас важна еще и правовая сторона, надежность застройщика и т. д.

Здесь стоит сказать, что риелторы, как и застройщики, бывают разные.
Некоторые риелторы ориентируются на лидогенерацию и тогда они становятся прямыми конкурентами застройщиков. С такими застройщики не очень часто работают, поскольку они перетягивают их клиентов.

А у нас, например, очень сильные отделы по продаже вторичной недвижимости и отделы по рынку домовладений. И наши клиенты для застройщика уникальные. Эти клиенты не придут к застройщику сами, потому что, чтобы купить квартиру у застройщика, им надо продать свою квартиру или дом на вторичке. Это альтернативщики.

Поэтому если застройщик нас отсекает, то он, с большой степенью вероятности, этих клиентов теряет, потому что они сами будут где-то ковыряться, будут выстраивать сложные системы сделки или вообще плюнут — да потом продам и куплю. Мы соединяем их с застройщиками.