Застройка по-ростовски давно стала в среде специалистов синонимом бездумности и желания заработать, не слишком заботясь о последствиях. В названиях компаний-застройщиков и количестве их проектов легко можно запутаться, настолько они похожи. Кстати, не сильно отличаются друг от друга и проекты этих компаний. Пробуем разобраться, что же такое «застройка по-ростовски» и с какими проблемами сталкивается Ростов в области застройки.
Генплан как дорога в никуда
Всего несколько дней назад в Ростове приняли поправки в генеральный план развития города. Одной из основных частей генплана является планирование застройки территорий. Для этого на карте вся территория города делится на зоны, отмеченные разными цветами. Эти зоны показывают в числе прочего, какие территории администрация муниципалитета планирует отдать под жилую застройку.
В число таких зон попала и пойменная территория на Левом берегу Дона. Разработчики изменений в генплан Ростова, питерский институт «ЭНКО» уверены в том, что строительство домов в Левобережной зоне вполне оправдано и современные технологии могут прийти на помощь застройщикам. При этом известные в Ростове ученые уже не раз предупреждали об опасности этого замысла. В частности, об этом говорит Юрий Трухачев, вице-президент и член президиума Союза архитекторов России: «Пойменная зона — это территория, на которой находятся илистые отложения. Толщина этих отложений составляет примерно 25–30 метров. На эти отложения строителям придется намыть как минимум 3,5 метра песка».
Кроме того, согласно изменениям, внесенным в генеральный план развития города, площадь застройки высотными домами в ближайшие 20 лет должна увеличиться в 1,8 раза. По сути, ставятся планы по строительству еще одного города Ростова-на-Дону. Также, согласно данным изменений, вносимых в генплан, доля частного жилья должна будет свестись к 1%.
Члены Союза архитекторов и неравнодушные активисты неоднократно собирались и направлял в администрацию города свои предложения по корректировке изменений, вносимых в генплан, однако безрезультатно.
ЖК без будущего
Единственным принципом жилой застройки в Ростове сейчас стало строительство жилых комплексов. Часто ЖК включает в себя всего один многоэтажный дом. Здесь строительство условно можно разделить на две большие группы: дешевое жилье на окраине и дорогое жилье в центре.
К типу дешевого жилья на окраине с уверенностью можно отнести три больших микрорайона: «Левенцовский», «Суворовский» и «Платовский». Они построены по одному и тому же принципу, более того, строительством двух последних занималась краснодарская компания «ВКБ-Новостройки».
В таких жилых комплексах практически одномоментно появляется несколько десятков жилых домов. Коробки строят одну за другой, проводят в них минимальный ремонт и выставляют на продажу. Жильцы этих микрорайонов после приобретения жилья достаточно часто вынуждены переделывать ремонт, менять сантехнику и заниматься теми вопросами, обращать внимание на которые они даже не планировали.
Но все бытовые сложности меркнут перед полным отсутствием какой бы то ни было инфраструктуры в этих микрорайонах. Так, в «Суворовском» квартиры начали активно продаваться в 2014 году. Сейчас почти середина 2016 года, а в микрорайоне все еще не работают ни детский сад, ни школа, ни поликлиника, ни даже почтовое отделение. При этом большой процент квартир, купленных в «Суворовском», был приобретен за деньги материнского капитала, а это значит, что проблема наличия инфраструктуры особенно остро стоит для жителей этого ЖК.
[quote_center]По словам жильцов микрорайона, детский сад там достроили, однако строительством занималась компания-застройщик. Теперь муниципалитет не может выкупить здание: красочный домик для детей есть — а ходить в него нельзя.[/quote_center]
Не лучше обстоят дела и с транспортом, который ходит в эти микрорайоны. Для того, чтобы понять масштаб проблемы, достаточно сесть вечером в районе Центрального Рынка на маршрутное такси № 43, которое отвеет вас в «Суворовский»: люди набиваются под завязку уже на первых трех-четырех остановках. После того, как маршрутка проезжает Буденновский проспект, войти в нее уже невозможно, а выходить до самого «Суворовского» никому и не нужно. При этом интервал движения этого маршрута — 30 минут. Другие маршрутные такси ездят еще реже. Жители микрорайона, говоря о наболевшей проблеме транспорта, рассказывают, что все красиво только в рекламе «Суворовского», на деле до красоты далеко.
Та же ситуация и в «Левенцовском». До сих пор родители вынуждены возить детей в поликлинику, расположенную в Советском районе Ростова. Возможно, это не было бы так сложно, если бы с увеличением количества маленьких пациентов увеличивалось бы и количество врачей. А выходит наоборот: за счет жителей «Левенцовки» очередь в той же поликлинике № 45 увеличилась, а на качество услуг это никак не повлияло.
Полное введение в строй ЖК «Платовский» только добавит трудностей. Поскольку расположен он в непосредственной близости к «Суворовскому», то стоит заранее предполагать, что очереди в детские сады, школы и поликлиники, которых пока нет, увеличится.
Причину такого положения дел эксперты видят в желании администрации города получить инвестпроекты. При этом за желанием увеличить городской бюджет не всегда стоит продуманная позиция.
«Для нас сейчас главное — это инвестиции, которые привлекаются в регион. При этом никто не пытается проанализировать эти инвестиции. Например, если в Ростове строится жилой комплекс, но на его территории нет ни детского сада, ни школы, ни поликлиники, городу придется строить их за свой счет, а это обойдется едва ли не дороже строительства самого ЖК», — говорит член общественного совета по вопросам ЖКХ при главе администрации Ростова, бывший директор Ботанического сада ЮФУ Александр Водяник.
Инфраструктура есть, но не вся
Ростовчане, которые купили квартиру в жилых комплексах, построенных в центре или районах Ростова, редко сталкиваются с проблемой отсутствия объектов инфраструктуры. Это, безусловно, является одним из плюсов таких комплексов, иногда настолько крупным, что способно затмить высокую стоимость жилья. Однако и здесь не обошлось без проблем. С детскими садами, школами, поликлиниками и почтовыми отделениями сложностей нет, однако есть другие камни, об которые рискует споткнуться покупатель квартиры.
[quote_center]В домах, построенных в центре Ростова, иной раз попросту негде поставить автомобиль. Подземная парковка, находящаяся непосредственно под домом — это роскошь, которая есть далеко не в каждом ЖК. А если такая подземная парковка есть, то мест на ней в принципе не может хватить всем. Поэтому стоит быть готовым к тому, что ваше парковочное место может стоить как половина вашей новой квартиры.[/quote_center]
«Условия по обеспечению ЖК парковочными местами отражены в нормативах градостроительного проектирования, утверждённых областью. Реально можно увидеть их выполнение в любом ЖК в вечернее время», — говорит Юрий Трухачев, заместитель директора компании «Южный градостроительный центр», имея в виду автомобили, припаркованные на газонах и детских площадках за неимением иного места.
По словам эксперта огромной проблемой является и несбалансированность рынка жилья в Ростовской области.
«Рынок жилья в городе не сбалансирован с его спросом, ни по номенклатуре квартир (типологии), ни по этажности, ни — самое главное — по стоимости. Отсутствуют жилые дома, сдаваемые в наём, самое популярное сегодня жилище», — считает он.
Если говорить о ЖК, которые строятся в центре Ростова, то здесь возникает еще одна проблема: разрушение исторического прошлого города и его идентичности.
Мы наш, мы новый мир построим!
Многоэтажки и торговые центры — это сейчас самые популярные объекты строительства в центре Ростова. При этом и застройщики, и администрация города, и, к сожалению, региональное отделение министерства культуры, забывают о том, что от бесконечного строительства страдают старые особняки, которые являются лицом города. Так, неоднократно соседство с многоэтажками приводило к появлению серьезных трещин на фасадах старых домов и к их полному разрушению.
[quote_center]В качестве наиболее яркого примера можно привести Домик Врангеля, расположенный в переулке Газетном, 8. Здание является памятником архитектуры и охраняется государством, однако во время строительства многоэтажки по соседству дом начал клониться и на фасаде появилась трещина.[/quote_center]
Юрий Трухачев при поддержке других ростовских архитекторов еще в прошлом году выступал с инициативой воссоздания исторического центра Ростова: не всего сразу, а постепенно, начиная с пробного квартала.
«В течение трех лет можно ставить задачу по воссозданию среды дореволюционного Ростова в пределах 3–4 кварталов, которые можно показывать гостям города, как начало комплексной реконструкции. На остальную территорию необходимо выполнить проект детальной планировки, и на его основе установить режим правил землепользования и застройки особой зоны реконструкции центра города, с регламентацией того, что может происходить на этой территории. Параллельно работать над выделенными четырьмя кварталами», — уверен он.
Инициатива Трухачева была передана в администрацию города, однако осталась без ответа. Не приходится надеяться на какие-либо изменения и по словам Александра Водяника. Он также уверен в том, что Ростов еще не сделал всех своих ошибок в плане строительства.
«Сейчас по отношению к застройке территории Ростов — это большая станица», — говорит эксперт, сравнивая Ростов с Краснодаром не в пользу донской столицы. При этом эксперты уверены: исправлять ситуацию никогда не поздно, однако исправлять ее никто не хочет.
Было интересно? Хотите быть в курсе самых интересных событий в Ростове-на-Дону? Подписывайтесь на наши страницы в ВКонтакте и канал в ЯндексДзен и Telegram.
Вы можете сообщить нам свои новости или прислать фотографии и видео событий, очевидцами которых стали, на электронную почту.
