Разбираемся, выгодно ли в этом году покупать квартиру на стадии котлована, чтобы потом ее перепродать, может ли ежемесячный платеж по ипотеке быть ниже стоимости аренды такого же жилья и как действовать покупателю на ростовском рынке недвижимости.
Предложение превышает спрос, поэтому цены будут падать
По данным министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области, в 2017 году в регионе введено в строй 2,33 млн кв. м жилья, это больше на 1,8%, чем в 2016 году. Жилье эконом-класса в 2017 году составило 56,5% от объема введенного жилья.
«С каждым годом объем введенного в строй жилья увеличивается, но важнее не то, сколько мы строим, а сколько продаем. В 2017 году было продано на первичном рынке порядка 13 800 квартир, а не продано — порядка 20 000 квартир. То есть если мы сегодня прекратим новое строительство и достроим то, что у нас есть, нам хватит этого, чтобы продавать полтора года. Происходит „затаривание“ рынка», — отметила Галина Пивоварова, руководитель отдела маркетинга и аналитики агентства недвижимости «ДОН-МТ — недвижимость».
По ее данным, сейчас средневзвешенная цена застройщика за квадратный метр составляет 54 000 рублей, а цена спроса с учетом скидок и индивидуальных предложений покупателям в среднем составляет 51 000 за квадратный метр.
«На сегодняшний день в предложениях на первичном рынке находятся более 2 млн кв. м. Плюс дома-долгострои. То есть активно работает первичный рынок. К тому, что он в ближайшее время остановится, предпосылок нет», — отметила Пивоварова.
По оценкам аналитиков, жилая недвижимость будет дешеветь еще ближайшие два-три года. С 2015 по 2018 гг. в среднем падение цен на жилье составило 30–40% в разных сегментах.
«Причина кроется в завышенной стоимости недвижимости в пору растущего рынка, когда до 40% в структуре спроса составляли инвесторы, искусственно вздувающие цены, особенно на первичном рынке. Сейчас количество предложений намного превышает спрос. Меньше этот разрыв ощущается в сегменте недорогого жилья, гостинок и однокомнатных квартир, традиционно пользующихся спросом. Более всего превышение предложения над спросом выражено в многокомнатных квартирах и в сегменте элитного дорогого жилья, поэтому здесь тенденция падения цены проявляется сильнее», — отметили в риэлторской компании «Титул».
Рынок насыщен, поэтому жилье перестало быть бездумным инвестиционным инструментом
Как отмечают эксперты, отличительная черта ростовского рынка недвижимости последних лет — большое количество разных застройщиков, в том числе пришедших из других регионов. Они постоянно строят новые дома, что способствует активному пополнению вторичного рынка.
«Нужно четко понимать, что за счет новостроек каждые два года идет пополнение вторичного рынка. А люди хотят более новое жилье», — отмечает Галина Пивоварова.
То есть тем, кто планирует покупать жилье сейчас с целью продать его через год-два, стоит отказаться от этой идеи — оно вряд ли подорожает и будет невыгодно смотреться на фоне предложений в совсем новых домах.
«Старайтесь выбирать высоколиквидный объект, который можно сдать или продать хотя бы за те же деньги, что вы его купили. Жилье для сдачи — отдельная тема, нужно четко представлять, кого вы хотите видеть в качестве арендаторов, и уже в соответствии с этим выбирать квартиру: для студентов — рядом с университетом, для молодых высокооплачивыемых специалистов — в центре и так далее», — добавила эксперт.
Евгений Сосницкий, директор риэлторской компании «Титул» отметил, что статистика продаж показывает, что разница между заявленной ценой и ценой, по которой договорились стороны в сделке, составляет 20–30%. Поэтому сегодня выгодно продать и выгодно купить жилье можно только с участием эксперта-риэлтора.
Четко выраженный рынок покупателя, риэлторы выбирают индивидуальный подход
Как заметила Галина Пивоварова, сейчас застройщики борются за покупателя, поскольку его платежная способность падает. Маркетологи начинают разрабатывать программы индивидуального подхода к клиенту, активно предлагают скидки. Поэтому лучше искать выгодное предложение по уже готовой квартире, а риски покупки недвижимости «на стадии котлована» не стоят того.
«Иногда на стадии юстиций квартиры дешевле, чем на стадии котлована. А то, что цены повышают по мере строительства, — так потом есть акции, индивидуальный подход. В Ростове сейчас ярко выражен рынок покупателя, нужно ходить и выбивать себе скидки, особые условия. Если застройщик отказывается их предоставлять — говорите, что пойдете к другому», — посоветовала Пивоварова.
Ее слова подтверждают застройщики. «На рынок пришло много конкурентов, поэтому мы расширяем офисы продаж, проводим различные акции. Сейчас маркетинг меняется — если в прошлом мы находили свою целевую аудиторию и с ней работали, постоянно искали новый поток, то сейчас это экономически уже не оправдано, нужно экономить средства компании, сейчас мы исходим не из политики целевой аудитории, а из политики „Что наш продукт может дать нашему клиенту? Какую работу он выполняет на каком цикле жизни клиента?“ — рассказала Маргарита Захлыпа, начальник отдела маркетинга АСО „Комстрой“. — Допустим, к нам приходят молодые люди, которые впервые покупают недвижимость, часто это холостяки и одинокие женщины, или родители хотят купить квартиру своим подросшим детям. Мы понимаем, что несколько лет эти молодые жильцы живут сами, потом многие женятся, обзаводятся детьми и уже хотят расширения жилплощади — мы с этим работаем».
Платежная способность падает, но при этом люди охотнее приобретают жилье и исправнее платят ипотеку
Несмотря на падение уровня доходов, люди по-прежнему покупают жилье. По мнению экспертов, это обосновано несколькими факторами.
Первый — это снижение ставок по ипотеке и введение на государственном уровне программ по субсидированию и поддержке. «Семьи с двумя и более детьми сейчас решаются на ипотеку благодаря госпрограмме по снижению ставки по ипотеке до 6%. Кроме того, они уже рассматривают жилье побольше, потому что платеж ежемесячный ниже, чем раньше», — отметила Маргарита Захлыпа.
Начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест» Николай Парамонов добавил, что на покупку все чаще решаются не только молодые семьи с детьми, но и одинокие молодые люди.
«В целом ипотека стала моложе, причем в разы. Раньше люди от 26–27 только начинали думать о жилье, сейчас приходят люди 20–21 года. Ипотеку перестали бояться, клиенты понимают, что если что-то случится, то они могут пойти в банк и взять „каникулы“, если где-то появится более выгодная ставка — рефинансировать кредит. Тем более, что ставки в этом году еще точно будут снижаться», — рассказал он.
Второй фактор — доверие к застройщикам. «В сознании людей снизились риски, потому что появилось достаточно много застройщиков, которые имеют хорошую репутацию: строят уже много лет, не срывают сроки сдачи. Конечно, к таким компаниям уровень доверия выше», — отметила Галина Пивоварова.
И третий — смещение приоритетов в вопросе траты денег. «Люди стали исправнее платить кредиты: меньше просроченных платежей, низкий процент невозврата, несмотря на то, что в целом платежеспособность населения падает. Просто люди подходят ответственно к покупке жилья, они предпочитают отложить турпоездки, меньше ходить на какие-то развлекательные мероприятия, но от жилья они отказываться не хотят», — рассказала Александра Кравченко, руководитель фирменного центра продаж «Ростовский» Объединения застройщиков Юга «ВКБ-новостройки».
Рынок аренды просел из-за ипотеки с низкой ставкой
Изменение тенденций в области покупки недвижимости не могли не сказаться на арендном рынке. «То, что сейчас ипотека стала конкурентом для арендного жилья, — это однозначно. Люди умеют считать и понимать, „а лучше я возьму за 1,5 млн студию и буду платить за свое жилье, чем я буду снимать“. И поэтому рынок аренды просел у нас достаточно серьезно», — считает Галина Пивоварова.
По данным экспертов «Титула», за 2017 год арендные ставки понизились на 10–15% по сравнению с 2016 годом. Причина — уменьшение спроса в целом на 10–12%, так как многие потенциальные арендаторы стали покупателями, то есть приобрели собственное жилье с помощью ипотеки после прошедшего снижения процентных ставок.
«Также на фоне общей экономической ситуации уменьшилась платежеспособность арендаторов. В 2018 году спрос в основном лежит и будет лежать в ценовом коридоре до 15 тысяч рублей в месяц. Многие прогнозируют оживление рынка посуточной аренды, связанное с грядущим чемпионатом мира по футболу в Ростове, но мы наблюдаем не слишком большой энтузиазм среди собственников сдаваемых квартир по поводу короткого срока аренды. Скорее всего, эта тенденция повлияет на того, кто уже занимается посуточной арендой, и выразится в некотором повышении цен в период проведения ЧМ-2018», — отметил Евгений Сосницкий.
Часто люди снимают жилье только до тех пор, пока не накопят на первый взнос. Предполагается, что минимальный взнос будет расти из-за планов Центробанка ужесточить требования к ипотеке с небольшим первоначальным взносом. При расчете достаточности капитала по ипотеке с маленьким первоначальным взносом будет применяться повышенный коэффициент, чтобы минимизировать риски, говорят эксперты.
Было интересно? Хотите быть в курсе самых интересных событий в Ростове-на-Дону? Подписывайтесь на наши страницы в ВКонтакте и канал в ЯндексДзен и Telegram.
Вы можете сообщить нам свои новости или прислать фотографии и видео событий, очевидцами которых стали, на электронную почту.
