Рынок жилой недвижимости Ростова: ждать ли перемен после поправок в закон?

С 1 января 2017 года в силу вступила часть поправок в Федеральный закон об участии в долевом строительстве. С нового года увеличился уставной капитал застройщиков, появился компенсационный фонд, а также изменились требования к ДДУ. Как это повлияет на рынок жилой недвижимости Ростова?

Главные нововведения

Изменения в закон о долевом строительстве были одобрены еще 3 июля 2016 года, но основная их часть вступает в силу в 2017 году. Один из основных пунктов — требование к финансовой обеспеченности компаний. Увеличился минимальный размер уставного капитала застройщика — теперь он привязывается ко всей площади возводимого жилья и должен быть оплачен.

Кроме того, создается единый реестр застройщиков. Он представляет собой открытый информационный ресурс с полным перечнем застройщиков жилья в стране. Расширен также список информации, которую компании обязаны разместить в интернете. Помимо проектной декларации, они должны размещать сканы некоторых основных документов: разрешение на строительство, документы, подтверждающие права на земельный участок, аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и другие.

Вводится ответственность застройщика за нарушение сроков устранения строительных недостатков. Это подразумевает собой создание так называемого компенсационного фонда, в который застройщики будут отчислять 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка за каждый день просрочки. Как подчеркнул начальник отдела координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону Владимир Диденко, отчисление происходит сразу.

Что касается дольщиков, то они с этого года будут перечислять средства не напрямую застройщику, а через специальные эскроу-счета в банках. Только после передачи квартиры дольщику застройщик получит эти средства.

Поправки коснулись и договора долевого участия (ДДУ). Так, например, с 2017 года в ДДУ должно указываться место расположения квартиры на этаже, ее общая площадь и площадь каждой из комнат, стоимость квартиры, срок сдачи дома. Также в ДДУ должно быть прописано, когда новосел начинает вносить квартплату. Кстати, если застройщик надлежаще следует всем правилам ДДУ, дольщик не имеет больше права в одностороннем порядке отказаться от выполнения договора.

Что у застройщиков?

Прежде всего, поправки в Федеральный закон о долевом строительстве повлияли на застройщиков. Из-за роста уставного капитала, например, может сократиться количество строительных компаний. Если в 2007 году в Ростове-на-Дону работало около 70 организаций, то на сегодня их примерно 35, а завтра может стать еще меньше, отметил Владимир Диденко. По его мнению, лишь 5–6 компаний в городе способны выдержать такие большие обороты, как 800 млн рублей.

Ранее застройщиком многоквартирного жилого дома вполне могла стать организация с уставным капиталом всего в 5 тыс. рублей, при новых поправках размер собственного капитала должен быть не менее 5% от стоимости возводимых объектов. По плану, такое нововведение должно оградить дольщиков от сомнительных застройщиков и сделать долевое строительство более надежным.

Об уходе с рынка небольших строительных компаний говорит и руководитель отдела маркетинга и аналитики агентства недвижимости «ДОН-МТ — недвижимость» Галина Пивоварова. «Произойдет передел строительного рынка. Уйдут мелкие игроки, которые не будут соответствовать требованиям закона», — прокомментировала Пивоварова. При этом эксперт не до конца уверена, что это гарантирует безопасность дольщикам. «Все зависит и от качества строительства, так что вопрос остается открытым», — считает она. Речь идет о том, будут ли компании использовать материалы хорошего качества или, чтобы не потерять прежнюю прибыль, перейдут на более дешевые.

Привязка уставного капитала к общей площади возводимого жилья, обязательные отчисления в фонд защиты дольщиков могут привести к росту себестоимости строительства.

По мнению экспертов, компенсационный фонд — это неплохая страховка для дольщиков, но в то же время это и дополнительная финансовая нагрузка на застройщиков, которая в итоге может привести к росту цен на жилье. Так, генеральный директор компании «Терра Инкогнита» Сергей Федоров (Санкт-Петербург) считает некорректным «увязывать размеры уставного капитала компании-застройщика с площадью возводимых помещений». Федоров предположил, что «это приведет лишь к повышению финансового порога входа на рынок жилья, дополнительной финансовой нагрузке на застройщика и удорожанию себестоимости строительства, а в итоге — к увеличению цены для конечного покупателя».

Сами застройщики пока весомых изменений не ощутили, ведь с момента вступления в силу закона прошло не больше двух месяцев. «Наши первые дольщики появились в 2016 году, до поправок», — отметил руководитель отдела продаж компании «ЮгСпецСтрой» Камал Юсупов. «Решение снизить темпы строительства мы приняли еще в 2015 году, чтобы оставаться в бизнесе… Глобальных изменений пока не ощутили: будучи крупной компанией, мы давно пользовались некоторыми нововведениями, также ко многим уже были готовы к концу 2016 года», — прокомментировала ситуацию начальник отдела продаж ООО «Магистрант-Дон» Ольга Еланская.

Глобальных перемен пока не почувствовали и в компании «Победа», которая занимается строительством ЖК «Первоцвет» в микрорайоне Суворовский и ЖК «Петровская крепость» в центре Ростова. Однако возникла небольшая проблема из-за изменений в порядке регистрации и постановки на кадастровый учет, поделилась руководитель отдела продаж компании Татьяна Манеркина. Дело в том, что с 1 января в силу также вступил закон «О государственной регистрации недвижимости». Он предусматривает введение единого государственного реестра недвижимости и единой учетно-регистрационной процедуры. Иными словами, объединились две процедуры: постановка на кадастровый учет и госрегистрация. Процесс еще новый и не до конца отлаженный, поэтому пока возникают затруднения. Тем не менее Татьяна Манеркина уверена, что в скором времени все решится.

Чего ожидать дольщикам?

Нововведения в закон о долевом строительстве, конечно, ужесточили требования к застройщикам. Тем не менее изменения были одобрены, чтобы защитить дольщиков и тем самым уменьшить количество обманутых. Так, появление новых пунктов в ДДУ поможет сократить вероятность продажи одной и той же квартиры нескольким людям.

Компенсационный фонд полностью заменит страхование ответственности застройщиков. Средства из него пойдут на выплату возмещения обманутым дольщикам или же на оказание финансовой помощь застройщику, которому фонд поручит достроить проблемный объект.

Все же главные вопросы, которые волнуют большинство будущих покупателей, — повысятся ли цены на квартиры и, если да, то насколько?

Ростовские представители строительного бизнеса считают, что как минимум год цены на жилье будут стабильны. Повысить стоимость квадратного метра, конечно, можно, но тогда люди просто перестанут покупать квартиры. Галина Пивоварова подчеркнула, что количество платежеспособного населения падает, процент непроданных в 2016 году квартир почти на 20% выше, чем в 2015 году.

По мнению экспертов, цены не будут падать, так как компании не могут работать себе в убыток — в таком случае они просто уйдут с рынка. Владимир Диденко добавил, что цены до 43 тыс. рублей за квадратный метр под чистовую отделку — это неплохой результат соотношения качества и цены.

В 2017 году на рынке первичного жилья планируется много предложений, но выбрать подходящее дольщикам будет сложно, считает Галина Пивоварова: хороших предложений по доступной цене будет немного. Тем не менее ростовские застройщики согласны, что 2017–2018 годы — время покупать квартиры, так как цена уже не снизится, но пока и не будет расти.