Ростов и Краснодар застроены многоэтажками, свободного от стройплощадок места в городах-миллионниках практически не осталось. В то время как в столице отказываются от строительства ради строительства, Юг России пока не готов к таким изменениям. При этом потребности отдельного, конкретного человека, которому предстоит жить в удобной бетонной коробке, почти никогда не берутся в расчет. Это стало настоящей бедой в отношениях застройщиков и жителей городов.
Нужно понимать, для кого мы строим
Строительство в Ростове и Краснодаре приобретает глобальные масштабы, однако, по словам экспертов, сейчас у застройщиков нет понимания того, для кого они строят жилье. Так, по словам заместителя директора компании «Южный градостроительный центр» Юрия Трухачева, основным принципом строительства жилых комплексов в Ростове является исключительно получение прибыли застройщиком. «Рынок жилья в городе не сбалансирован с его спросом, ни по номенклатуре квартир (типологии), ни по этажности, ни — самое главное — по стоимости. Отсутствуют жилые дома, сдаваемые в наём, самое популярное сегодня жилище», — считает он.
Жилые комплексы, которые сейчас строятся в Ростове и Краснодаре, по словам экспертов, совершенно не согласуются с общей концепцией развития этих городов. При этом строительство ЖК в Москве уже ведется совершенно иначе.
«Москвичи подняли вопрос о том, каким должно быть жилье в городе. Они теперь говорят о том, что стоит строить арендное жилье, которое будут отдавать в соцнайм. При этом именно сюда стоит направлять помощь государства. А то жилье, которое предполагается как коммерческое, должно строиться без какой-либо помощи из бюджета. Сейчас мы испытываем засилье жилья эконом-класса. Вообще такой тип жилья — это исключительно российское новшество. Ведь никто не считает, сколько его должно быть, кто в нем станет жить, насколько комфортно это будет для людей», — уверен организатор научно-практической конференции «Градоэкологический каркас Краснодара», член общественного совета по вопросам ЖКХ при администрации Ростова-на-Дону Александр Водяник.
Именно с тем, что строительство напрямую не связывают с потребностями жителей городов, по словам экспертов, и связаны основные проблемы, с которыми сталкиваются те, кто приобретает квартиры в новых жилых комплексах. Жители Ростова или Краснодара, которые решают приобрести квартиру в ЖК, расположенных за чертой города, могут оказаться в настоящем гетто, отрезанном от инфраструктуры мегаполиса. А те, кто решил переселиться в центр крупного города, рискуют лишить себя зеленой зоны, о которой редко думают застройщики, или парковки, которая технически, возможно, и заложена в проект строительства дома, но по факту редко когда места на ней хватает всем автомобилям.
«Условия по обеспечению ЖК парковочными местами отражены в нормативах градостроительного проектирования, утверждённых областью. Реально можно увидеть их выполнение в ЖК „Левенцовский“ в вечернее время», — говорит Юрий Трухачев.
Застройка полным ходом
В Ростове и Краснодаре жилые комплексы растут, как грибы после дождя — в черте города и за его пределами. Это два основных типа строительства, отходить от которых застройщики пока не планируют.
Если комплекс строится в черте города, то, как правило, строительные компании берут для этого участки в центре города, где уже есть необходимая инфраструктура. Горожане, которые планируют приобрести квартиру в таких жилых комплексах, знают, что рядом с ними будет детский сад, школа, поликлиника, почтовое отделение и остановки общественного транспорта. Как правило, выбирая квартиру, жители «миллионников» хотят найти ее недалеко от своего основного места работы, чтобы минимизировать или совсем ликвидировать расходы на транспорт, которые могут возникнуть. С этим связана и цена на квартиры в жилых комплексах, расположенных в черте города, она выше, чем цена жилья, построенного в пригороде.
Сложнее обстоят дела с теми жилыми комплексами, которые строятся и будут построены за чертой города. Это, например, известные и достаточно популярные в Ростове «Суворовский» и «Платовский», а также «Олимпийский» в Краснодаре.
При возведении ЖК в пригороде застройщику стоит подумать о строительстве объектов инфраструктуры, которые смогут сделать комплекс популярнее. Редкая семья захочет переехать в относительно недорогую квартиру, если рядом с домом не будет ни детского сада, ни школы, ни поликлиники, утверждают эксперты.
Сложности с транспортом также не сделают жилой комплекс более конкурентоспособным на строительном рынке. Стоит вспомнить сложности, с которыми сталкивались долгое время жители того же «Суворовского». Детский сад и школа в микрорайоне не появились до сих пор, их открытие пока прописано только на бумаге. В это время жителям квартир в «Суворовском» приходится возить детей в муниципальные учреждения на Северный и Военвед. Так же обстоят дела и в Краснодаре.
«В Краснодаре достаточно проблем. В центре города под застройку раскуплены все участки, кроме того, также было застроено 300 га потенциальной зеленой зоны на берегу Кубани. Однако уже сейчас в Краснодаре вносятся изменения в генплан, которые могут изменить ситуацию к лучшему», — комментирует Александр Водяник.
Однако стоит сказать, что и на Юге есть примеры удачного строительства жилых комплексов. Сюда смело можно отнести ЖК «Европея», строительство которого продолжается сейчас рядом с Краснодаром. По сути, этот микрорайон создается как потенциальный город-спутник.
«Европея» как образец жилого комплекса
Эксперты уже называют этот проект уникальным не только для Юга России, но и для всей страны. В основу строительства была заложена простая идея: возможность жить, работать и отдыхать в одном месте. Именно этого и не хватает многим ЖК, расположенным в пригородах Ростова и Краснодара. Краснодарцы, которые планируют купить квартиры на территории «Европеи», могут рассматривать для себя вариант трудоустройства прямо на территории ЖК. Так, там планируют открыть фабрику по производству баварских сосисок и колбасок, шоколадную фабрику под брендом «Mozart», пивоваренный завод «Paulaner», пекарню, швейную фабрику и торгово-развлекательный комплекс «Детский мир».
«На сегодняшний день в „Европее“ функционирует одна школа (на 1100 мест), один муниципальный детский сад (на 250 мест) и один частный детский сад (на 100 мест). В 2016 году будет начато строительство еще двух детских садов по 160 мест каждый», — говорит коммерческий директор ГК «Европея» Алексей Трушин. В планах застройщика — строительство нескольких детских садов, школ, поликлиник, разбивка парков.
В «Европее» удачно решен и транспортный вопрос. Предусмотрено два варианта подъезда к Краснодару с территории ЖК «Европея». Город и микрорайон связывает сеть автобусных маршрутов. Также два маршрута ходят внутри самого жилого комплекса. Кроме того, в «Европее» есть сеть пешеходных и велодорожек для удобства жителей.
Можно было бы ожидать в качестве компенсации за все плюсы проживания в «Европее» слишком высокую стоимость жилья в этом микрорайоне. Однако Алексей Трушин рассказал о том, что жилье в микрорайоне в среднем на 15% дешевле, чем аналогичное жилье в центре Краснодара.
«Сейчас „Европею“ можно рассматривать как образец жилого комплекса на Юге России. В этом микрорайоне реализуется очень правильный подход: люди могут жить и работать в одном месте. То есть многим жителям „Европеи“ не нужно ездить на работу в Краснодар, потому что у них под боком уже есть и рабочие месте, и школы, и поликлиники, и досуговые центры», — говорит Александр Водяник.
Инвестиционная ловушка
В последнее время еще одной проблемой крупных городов стало привлечение инвесторов. Сейчас именно инвестиции и способность застройщика вкладывать средства в развитие города ставятся во главу угла. Однако, даже если говорить о создании дополнительных рабочих мест на время строительства, эти рабочие места временные. Они существуют только пока длятся строительные работы.
«Для нас сейчас главное — это инвестиции, которые привлекаются в регион. При этом никто не пытается проанализировать эти инвестиции. Например, если в Ростове строится жилой комплекс, но на его территории нет ни детского сада, ни школы, ни поликлиники, городу придется строить их за свой счет, а это обойдется едва ли не дороже строительства самого ЖК», — объясняет Александр Водяник.
Эксперт также говорит о том, что Краснодар в отличие от Ростова уже преодолел этот этап «инвестиционной эйфории» в преддверии Олимпиады. По словам эксперта, Ростов сейчас идет по пути Краснодара и привлекает все новые и новые инвестиции в преддверии чемпионата мира по футболу, однако власти города совершенно не думают о том, что будет дальше.
«Сейчас по отношению к застройке территории Ростов — это большая станица, а Краснодар, напротив, пытается выйти из этого. В Краснодаре сейчас пытаются включить градостроительный каркас в генплан города, что-то меняют», — считает эксперт.
Принципы, которые уже реализуются в Москве и Краснодаре, по мнению экспертов, вполне могут быть внедрены и в Ростове, однако донская столица к этому пока не готова.
Было интересно? Хотите быть в курсе самых интересных событий в Ростове-на-Дону? Подписывайтесь на наши страницы в ВКонтакте и канал в ЯндексДзен и Telegram.
Вы можете сообщить нам свои новости или прислать фотографии и видео событий, очевидцами которых стали, на электронную почту.
