Ограниченные этажи: как изменится исторический центр Ростова после новых градостроительных норм

В Ростове приняли новые нормы, ограничивающие этажность зданий и плотность застройки в центре города — это решение призвано облагородить исторический центр. Однако эксперты и застройщики сомневаются, что таким образом решится проблема точечной застройки и улучшится вид исторического центра Ростова.

5 июня депутаты городской Думы Ростова внесли изменения в Правила землепользования и застройки города, которые призваны облагородить облик исторического центра. Как прокомментировал председатель постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и землепользованию Сергей Ковалев, определены коэффициенты, которые не позволят застроить участок по периметру: для нового строительства площадь земельного участка под застройку — не более 40%, для реконструкции — не более 60%.

«Еще один важный параметр, который мы обсуждали, — это коэффициент плотности застройки. То есть мы фактически ограничиваем этажность за счет плотности застройки земельного участка. На данный момент мы согласовали ее в пределах 2,5. В пересчете на этажи — это максимум пять этажей, — говорит Сергей Ковалев. — Думаю, это должно комплексно решить проблему точечной застройки. С одной стороны, можно было бы просто запретить и ничего не строить, но мы понимаем, что тот же перенос аварийных домов, та же реконструкция ветхого жилья все равно требует какой-то застройки. В противном случае люди не будут переселены, мы не сможем найти инвестора».

По мнению члена правления Союза архитекторов Ростовской области Татьяны Батыровой, ограничение количества этажей не будет соблюдаться, а повышение плотности населения в исторической части города может быть неоправданным. «Для улучшения вида города недостаточно ограничить этажность, — заявляет эксперт. — Тем более ни одна норма не будет соблюдаться, пока градостроительную политику определяют деньги застройщиков».

Примером несоблюдения запланированных изменений служит попытка пространственного осмысления центра города в 2008 году, проводит аналогию Татьяна Батырова. Ростовский институт градостроительства и архитектуры тогда выделил расчетно-градостроительные районы (РГР), ограниченные городскими магистралями (Сиверса — Буденновский — Ворошиловский — Кировский — Театральный и Набережная р. Дон — Б.Садовая — Красноармейская — Текучева). Территория центра была подвергнута пофакторному анализу от объектов культурного наследия и фоновой исторической застройки до границ водосбора ливневых стоков. В схемах прописали этажность в каждом РГР: так, по градации количество этажей увеличивалось от Дона до района от Красноармейской к Текучева. Этот проект так и не был принят городской Думой из-за несогласий в установлении регламента этажности.

«Бывший некогда силуэт Ростова с гармоничным перетеканием от малоэтажной застройки центра к доминантам в районе выходов к Дону городских магистралей сейчас убит абсолютно непропорциональными монстрами на Сиверса и Буденновском», — признает член правления Союза архитекторов региона.

В приказе по градостроительству, планировке и застройке городских и сельских поселений даны предельные нормативные показатели плотности застройки территориальных зон для городских поселений. Эти данные показывают, что коэффициент для застроек многоквартирными многоэтажными жилыми домами составляет 1,2, реконструкция такого же типа застроек — 1,6 и для застройки многоквартирными жилыми домами малой и средней этажности — 0,8. Татьяна Батырова объясняет, что эти показатели предельны: «Это значит, что историческая застройка в центре и так достаточно плотная среди домов разной этажности».

При таком раскладе исторический будет загружен так же, как и при высокоэтажной современной застройке. Можно сравнить коэффициенты плотности застройки первого типа и шестого, чьи показатели практически одинаковы.

Шесть типов застройки, характерных для Ростова:

Данные взяты из приказа СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

Внесенные городской Думой изменения, по сути, не ограничивают этажность домов-новостроек, объясняет генеральный директор ЮИТ ДОН Андрей Шумеев: «Этажность строящегося жилого дома будет теперь напрямую зависеть от размера земельного участка. По тем нормативам, которые приняли в Гордуме Ростова, на большом земельном участке можно будет построить высотный многоквартирный жилой дом. Разработчики подразумевали, что участки под ветхими домами в центре Ростова имеют ограниченную площадь, и на них действительно не получится построить многоэтажку».

Как отмечает руководитель департамента продаж бизнес-группы ИНПК Тимур Захарченко, изменения в ПЗЗ не затормозят строительство новых городских объектов. «Разрешений у застройщиков, судя по тем данным, что озвучиваются, хватит примерно на два года. Данное решение пролоббировано застройщиками, которые хотят строиться в центре города в максимально бесконкурентной среде. Они не умеют продавать, зато умеют использовать административный ресурс. У них уже есть разрешения и деньги», — говорит эксперт.

Изменения, изначально направленные на улучшение внешнего вида исторической части Ростова-на-Дону, могут доставить проблемы строительным компаниям.

Высокая себестоимость строительства при установленном коэффициенте плотности застройки земельного участка приведет к неэффективности строительного бизнеса в центре города.

«Земельные участки, требующие расселения жителей ветхих малоэтажных многоквартирных жилых домов в центральной части города, вряд ли заинтересуют потенциальных застройщиков. Стоимость расселения ветхих малоэтажных домов, формирования земельного участка площадью 1 га и обеспечения инженерной инфраструктурой будущую новостройку составляет примерно 350–400 млн рублей — цена постройки нового многоэтажного дома. Это невыгодно» — считает Андрей Шумеев.

С такими изменениями новые проекты будут требовать от застройщиков значительных вложений, что повлечет рост цен на жилье, отмечают эксперты. «Сначала наценка может достигать 10%-20% к текущим показателям, но по мере продажи уже построенных объектов и возникновения дефицита построенного жилья может дойти до 50% или даже 100%», — прогнозирует Тимур Захарченко.

По мнению Татьяны Батыровой, городу нужны другие меры, чтобы облагородить его внешний вид. Так, Ростов нуждается в профессиональном градостроительном совете, где более половины мест занимали бы архитекторы. «Необходимо запретить размещать в городском пространстве объекты без конкурсного отбора проектных решений и придерживаться четкой программы озеленения города, — считает член правления Союза архитекторов Ростовской области. — Но, в первую очередь, важно утвердить зоны охраны памятников истории и культуры и ввести мораторий на точечную застройку в границах исторического центра».

Сохранением и восстановлением исторического центра обычно занимаются общественные организации по типу траста — независимые неправительственные благотворительные организации по сохранению культурного, исторического и природного наследия, указывает Татьяна Батырова.

Автор: Анастасия Кафтанова