Николай Парамонов: «Ситуация на рынке ипотеки – не кризис, а повод подумать»

После повышения ключевой ставки Центральным банком с 10,5% до 17% на рынке ипотечного кредитования произошли серьезные изменения – ставки выросли, банки ужесточили требования к заемщикам и увеличили первоначальный взнос. Начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест» Николай Парамонов рассказал «Городскому репортеру» об инвестиционном кредитовании, процентных ставках и о том, почему альтернатив ипотеке сейчас не существует.

 — На этой неделе ЦБ порекомендовал банкам перевести валютные ипотечные кредиты в рубли по осеннему курсу. Как «Центр-инвест» относится к этой рекомендации?

 — Дело в том, что мы не выдавали и не выдаем ипотечные кредиты в иностранной валюте, потому что есть риск повторения ситуации 2008 года, когда многие клиенты, взяв валютные кредиты, получили большой рост по конечному платежу. Мы же рекомендуем кредитоваться именно в той валюте, в которой клиент получает доход.

 — Какова динамика ипотечного кредитования за последние годы? Сколько ипотечных кредитов вы выдали в конце 2014 года и в начале 2015 года?

 — Если сравнить количество ипотечных кредитов за четвертый квартал 2012, 2013 и 2014 годов, то мы наблюдаем почти двукратный рост из года в год. Это связано с тем, что ипотека становилась все более привлекательной для россиян, а ставки – более выгодными. В четвертом квартале 2014 года мы выдали более полутора тысяч ипотечных кредитов на сумму более 2,5 млрд рублей со средней ставкой 11,82%. За 17 дней 2015 года показатели таковы: 70 ипотечных кредитов на сумму более 100 млн рублей со средней ставкой 11,84%.

В нашем банке за последние три недели 2014 года количество заявок на кредиты, в том числе и ипотечные, увеличилось в два раза.

[quote_center]После колебаний валют, изменения ключевой ставки Центральным банком люди решили, что лучше вложить накопленные у них инвестиции в покупку недвижимости, – взяли ипотеку или стали участниками долевого строительства жилья.[/quote_center]

 — Инвестиционное кредитование – это тенденция конца 2014 года?

 — Инвестиционное ипотечное кредитование существует всегда, и актуально оно до тех пор, пока инвестиционная привлекательность недвижимости в нашей стране будет расти, равно как и цены на жилье. Например, клиенты, которые взяли ипотечный кредит в 2006 году на покупку трехкомнатной квартиры, которая тогда стоила 1 млн рублей, сейчас могут утроить свою прибыль от продажи такой недвижимости: процентная ставка позволила им тогда переплатить совсем мало, а стоимость жилья сейчас возросла в несколько раз.

— С начала 2015 года многие банки прекратили выдавать ипотечные кредиты, большинство – подняли процентные ставки. Какие ставки по ипотеке сейчас предлагает заемщикам «Центр-инвест»?

 — Мы не прекращали выдавать ипотечные кредиты, а изменения по процентным ставкам у нас совсем небольшие: сегодня процентные ставки варьируются от 11,75% до 15,5% годовых в зависимости от первоначального взноса и времени, в течение которого клиент должен выплатить кредит – до 5, 10 или 20 лет. Кроме того, мы предлагаем клиентам два варианта: первый — процентная ставка является фиксированной на весь срок действия кредитного договора, второй – ставка применяется в первые пять лет обслуживания, а далее ее величина зависит от индекса Моспрайм. Могу сказать, что в сложившихся условиях в нашем банке одни из выгоднейших ставок. К тому же для клиентов «Центр-инвеста» (это заемщики, имеющие положительную кредитную историю в нашем банке, вкладчики, держатели банковских карт или имеющие расчетный счет в банке) процентные ставки будут еще более привлекательными.

[quote_center]Если ставки у нас выросли незначительно, то величина первоначального взноса претерпела серьезные изменения – до декабря 2014 года она составляла минимум 10% от стоимости жилья, а сегодня — это минимум 40%.[/quote_center]

Это естественное желание кредитной организации — свести к минимуму свои риски в условиях финансовой нестабильности.

 — Ужесточились ли требования к заемщикам?

 — Мы предъявляли серьезные требования к заемщикам и до конца 2014 года. Каждый клиент проходит в нашем банке одинаковые этапы контроля вне зависимости от того, какую сумму он хочет взять в кредит. Нужно отметить, что сейчас действительно растет процент неодобренных заявок в банках. Одной из важнейших причин отказа в выдаче кредита становится не очень хорошая кредитная история, а также количество уже имеющихся обязательств у заемщика.

 — Сейчас многие боятся брать ипотеку. Может быть, лучше подождать, пока ставки снизятся?

 — Если вопрос приобретения жилья у вас стоит остро, и вы здраво оцениваете свои силы и имеете первоначальный взнос, то не нужно бояться: нужно приходить в банк, где вам помогут подобрать подходящую ипотечную программу. У нас в банке нет никаких дополнительных услуг: клиент выплачивает только сумму кредита и проценты. В  Центре финансовой грамотности населения мы со студентами на одном из занятий проанализировали, что выгоднее: взять ипотеку на сумму, к примеру, 2 млн рублей или снимать квартиру 20 лет. Оказалось, что взять ипотечный кредит – более выгодное решение. Вообще, ставка 13-14% годовых для ипотечного кредита – вполне адекватна. А прогнозировать поведение ЦБ очень сложно.

 — Видя, что ипотека становится менее доступной, застройщики начали продвигать действующие у них программы рассрочки…

 — Застройщик дает рассрочку, как правило, на очень короткий период – на год или два, например. Покупатель может выплатить стоимость квартиры в несколько этапов, но, повторюсь, за короткий период. Есть и вероятность того, что, оформляя подобную рассрочку, покупателю все равно придется брать в банке недостающие средства, возможно, потребительский кредит, оформить который можно быстрее и проще.

[quote_center]Так что в полной мере альтернативных вариантов решения жилищного вопроса, кроме как взять ипотечный кредит или приобрести недвижимость за накопленные деньги, просто нет.[/quote_center]

Возможно, государство придет к тому, что нужно субсидировать часть процентной ставки, как и в случае с автокредитами, но говорить об этом пока рано.

 — Как изменился портрет заемщика за последние несколько лет?

 — Могу сказать, что заемщики помолодели. Если раньше клиенты, в большинстве своем, интересовались ипотекой где-то с 25 лет, то сейчас возраст заемщиков начинается даже от 21-22 лет. То есть можно сделать вывод, что ипотека стала более понятным и доступным инструментом. Кроме того, за последние пять лет увеличилось число заемщиков, которые имеют сразу несколько кредитных обязательств. Это некритично, если клиент справляется с выплатой нескольких кредитов, но политика нашего банка такова: ежемесячный платеж по всем обязательствам не должен превышать 40% от суммы доходов заемщика.

 — Какой прогноз по развитию рынка ипотечного кредитования вы можете дать?

 — Такого объема выданных ипотечных кредитов, как в 2014 году, скорее всего, уже не будет, однако говорить об ипотечном кризисе и, тем более, о гибели ипотеки нельзя. Это не кризис, а повод подумать и найти пути, как жить в этих изменяющихся условиях. А процентные ставки зависят, конечно, от ключевой ставки, которую устанавливает Центральный банк.