С начала года ввод жилья в России упал на 9,2%, в Ростовской области темпы падения ниже — 6,1%. По словам экспертов, сейчас структура спроса меняется в сторону более дешевых сегментов, а также уменьшается спрос на аренду жилья. Аналитики прогнозируют повышение цены за квадратный метр, однако отмечают, что оно будет незначительным.
Высокая стоимость и спрос
На рынке первичной недвижимости замедлились темпы строительства. Так, по данным Росстата, в первом полугодии в Ростовской области было введено в эксплуатацию 1,02 млн кв. м общей площади, что составило 93,9% от аналогичного периода 2015 года. При этом предприятия и организации сдали жилые дома общей площадью почти 275,2 тыс. кв. м, что составило 38,5% от общего объема, в то время как основная часть построенного жилья приходится на индивидуальных застройщиков — почти 440 тыс. кв. м (61,5%).
Тенденция замедления темпов строительства продолжается с 2015 года. Как отмечает Андрей Шумеев, генеральный директор «ЮИТ ДОН», это привело к тому, что большая часть новых проектов отложена до лучших времен. По мнению эксперта, активность нового строительства в 2016 году снизилась примерно на 20–25% по сравнению с уровнем, на котором она находилась до кризиса.
При замедлении темпов роста строительства увеличилась стоимость новостроек в Ростове, отмечают аналитики консалтинговой компании Macon Realty Group. По их мнению, застройщики Ростова сдерживают объем предложения. Таким образом, на протяжении последних пяти лет сохраняется относительно высокий уровень цен.
Согласно данным «Аналитического центра SRG», в первом полугодии стоимость жилья на первичном рынке колебалась в интервале 45,6–53 тыс. рублей за квадратный метр. По мнению Андрея Шумеева, сейчас на рынке первичного жилья наблюдается тенденция более гибкой ценовой политики и готовности застройщиков снижать цену под влиянием рынка. Однако до конца года существенных изменений, по словам Андрея Шумеева, не ожидается. «Возможно, до конца года немного повысятся цены, но повышение будет незначительным, примерно на 3–5% от июньского уровня цен», — отмечает эксперт.
Петр Запорожец, генеральный директор агентства недвижимости «Ваш выбор +», рассказал, что по подсчетам компании, доля рынка первичного жилья возросла на 20%. Причины активного спроса на новостройки эксперт видит, во-первых, в комфортной процентной ставке на ипотеку на первичном рынке, во-вторых, в отличной работе программы «Молодая семья», суть который заключается в субсидировании процентной ставки в размере 10% в течение 10 лет. «В связи с этим в Ростове активно строится жилье эконом-класса застройщиков „Девелопмент Юг“ (объекты в Батайске), „КомСтрой“ (Левенцовка), „Кубанская марка“ (ЖК Суворовский и Платовский) и других компаний», — отмечает Петр Запорожец.
Спрос на первичное жилье в первом квартале 2016 года оставался стабильно невысоким, а во втором повысился, отмечает Андрей Шумеев. На спрос влияет фактор сезонности. «Традиционно в июле и августе, в связи с сезоном отпусков, происходит отток жителей из города. Как правило, это сказывается на объемах продаж. Застройщики в это время своим клиентам предоставляют более существенные скидки и более комфортные условия расчетов за приобретаемое жилье. Квартиру в летние месяцы можно приобрести со значительной выгодой», — говорит Андрей Шумеев.
Руководитель отдела маркетинга и аналитики «Дон-МТ-недвижимость» Галина Пивоварова отмечает падение продаж на первичном рынке, которое, по ее словам, началось уже в прошлом году. «В 2015 году вектор потенциальных покупателей был обращен в сторону первичного рынка. На это были объективные причины. Активно велось строительство во всех сегментах, ипотечные ставки на первичном рынке были более привлекательны, чем на вторичном. Застройщики стимулировали интерес покупателей акциями, скидками, беспроцентными рассрочками платежа. С марта 2016 года ситуация на рынке поменялась: увеличение процентных ставок, высокие риски снижают интерес клиентов к первичному рынку», — говорит представитель компании.
По мнению экспертов, до конца текущего года ситуация на рынке первичной недвижимости существенно не изменится. «Застройщики сохранят объем выхода новых проектов на уровне 2015 года», — отмечается в исследовании Macon Realty Group. Аналитики считают вероятным, что неизменной останется и цена на первичное жилье.
Цены падают, налог растет
По данным «Дон-МТ-недвижимость», с марта 2016 года интерес покупателей сместился в сторону вторичного рынка. Как отмечает Галина Пивоварова, это связано увеличением процентных ставок, а также с рисками, которые возникают при покупке первичного жилья. «Основной вопрос, который волнует клиентов: будет ли достроен объект?» — отмечает эксперт.
По данным сайта «Мир квартир», средняя стоимость вторичного жилья в Ростове составила 63,2 тыс. руб. за квадратный метр. Согласно исследованию, за первое полугодие 2016 года цена на «вторичку» упала на 1%.
Аналитики портала Domofond.ru отметили, что стоимость вторичного жилья в Ростове планомерно уменьшалась на протяжении четырех месяцев. По данным портала, в марте средняя цена квадратного метра в городе составляла 61,1 тыс. руб., в то время как в июне стоимость снизилась до 59,6 тыс. руб.
Эксперты прогнозируют, что стоимость жилья эконом-класса будет падать. Это связано с большими объемами ввода дешевого жилья, отмечает Петр Запорожец.
По словам Галины Пивоваровой, на поведение цены влияет множество факторов. Например, объемы строительства в данном районе, емкость рынка вообще и, в частности, сегмента, репутация застройщика, покупательское предпочтение, качество строительства у основных конкурентов, социальная и транспортная инфраструктура, уникальность проекта и другое.
По мнению экспертов, перемены на рынке вторичного жилья будут связаны и с налоговой политикой государства. «Думаю, что в скором времени в центре Ростова начнут освобождаться квартиры площадью 60–80 кв. м, занимаемых пенсионерами и людьми с невысоким доходом», — говорит Петр Запорожец. Причину этого эксперт видит в новой системе налогообложения таких квартир, которые станут слишком дорогими, и часть собственников примет решение продать квартиру и переехать в спальный район.
«Сейчас большим спросом пользуются объекты, я бы условно обозначил их как жилье „среднего класса“, площадью 50–75 кв. м, с уже готовой развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. К сожалению, нового такого жилья сейчас остро не хватает», — отмечает Петр Запорожец.
Недоходный бизнес
Как подчеркивают представители риэлтерских агентств, на рынке арендного жилья сейчас наблюдается сложная ситуация: спрос на такое жилье падает. Одна из причин — развитие сегмента эконом-класса. «В связи с тем, что появилось много жилья эконом-класса, дешевого и доступного, многие предпочитают приобретать собственное жилье, а не снимать квартиру», — говорит Петр Запорожец. Как отмечает Галина Пивоварова, объекты данного сегмента в основной массе — это инвестиционные вложения для дальнейшей сдачи в аренду.
Еще один фактор падения спроса — это сезонность. По словам Петра Запорожца, сейчас наблюдается высокий сезон на недвижимость, который продлится до конца августа, традиционно низкий сезон придется на зимний период.
По данным исследования «Аналитического центра SRG», на сегодня средняя арендная плата в Ростове составила 381,4 руб. за квадратный метр. По сравнению с началом 2016 года цена выросла на 2,5%, отмечают аналитики.
Петр Запорожец подчеркнул, что на сегодняшний день особенно непростая ситуация наблюдается на рынке квартир стоимостью от 25 тыс. руб. в месяц. По его словам, квартиры стоимостью 12–15 тыс. руб. в месяц подешевели в среднем на 10–15%. «Учитывая рост коммунальных платежей, налогов, сдача жилья в аренду становится все менее и менее доходным бизнесом», — комментирует специалист.
Поддержка от ипотеки
В Ростовской области больше половины квартир покупается с использованием ипотеки, рассказал «Коммерсанту» директор ростовского филиала инвестиционной компании «БКС Премьер» Руслан Хисматуллин. По словам Владимира Стрельникова, управляющего региональным операционным офисом «Ростовский» банка ВТБ24, спрос на ипотечные кредиты со стороны населения сейчас постепенно восстанавливается.
По данным правительства Ростовской области, в январе—мае 2016 года жители региона получили 7 тыс. ипотечных кредитов, что на 1,5 тыс. больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Средняя ставка по кредиту составила 12,7%.
По словам экспертов, темпы ипотечного кредитования в первом полугодии выросли.
Так, Ростовское отделение Юго-Западного банка Сбербанка за первые шесть месяцев 2016 года выдало более 4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму порядка 6 млрд рублей, рассказали в пресс-службе банка. «В Ростовской области Сбербанк поддерживает объем кредитования на стабильном уровне в течение 2015—2016 годов», — отметили в пресс-службе.
По данным ВТБ24 в Ростовской области, в первом полугодии банк выдал 1,2 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,8 млрд руб., что сопоставимо с аналогичным периодом 2013 года. Как сообщил Владимир Стрельников, в первом полугодии 2016 года выдано ипотечных кредитов на 60% больше по сумме и на 68% по штукам, чем за шесть месяцев прошлого года.
Как отмечают эксперты, растет также количество выданных ипотечных кредитов с господдержкой. Как сообщили в пресс-службе Сбербанка, в Ростовской области в первом полугодии 2016 года банк выдал более 900 кредитов на сумму 1,3 млрд руб. по программе господдержки. Для сравнения: за аналогичный период 2015 года выдача льготной ипотеки составила 800 кредитов на сумму 1,1 млрд руб. «Доля ипотечных кредитов с господдержкой на территории юга России и республик Северного Кавказа доходит почти до 40%, что значительно влияет на общий объем ипотечных кредитов», — отмечают в пресс-службе Сбербанка. В ВТБ24 в Ростовской области на ипотеку с господдержкой пришлась половина всех выданных ипотечных кредитов. Как рассказал Владимир Стрельников, за первые шесть месяцев текущего года банк выдал 581 кредит по программе господдержки на сумму 800 млн руб.
Эксперты отмечают также снижение ставок по ипотечным кредитам. Это связано с уменьшением ключевой ставки Банком России на 0,5 процентных пункта, говорится в исследовании Аналитического центра Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Сейчас диапазон процентных ставок по ипотечным кредитам с господдержкой составляет от 10,5 до 12,5%, без господдержки — от 11 до 15%. На вторичном рынке разрыв между ставками разных банков шире — от 12 до 16% в зависимости от величины первого взноса, уточняют аналитики.
«Основные игроки на рынке ипотечных кредитов — Сбербанк, ВТБ24, „ДельтаКредит“ — снизили ставки по большинству программ в среднем на 0,5%», — говорится в исследовании.
Эксперты АИЖК отмечают, что в дальнейшем будет расти доля кредитов без господдержки: уже сейчас разрыв между ставками по кредитам с господдержкой и без нее сократился до менее чем 1,5%. «Рынок ипотечного кредитования расширится, поскольку все больше банков будут выдавать ипотечные кредиты, разрабатывать собственные программы для привлечения клиентов», — отмечают аналитики. Кроме того, ожидается снижение ипотечных ставок при отсутствии «внешних шоков».
Было интересно? Хотите быть в курсе самых интересных событий в Ростове-на-Дону? Подписывайтесь на наши страницы в ВКонтакте и канал в ЯндексДзен и Telegram.
Вы можете сообщить нам свои новости или прислать фотографии и видео событий, очевидцами которых стали, на электронную почту.
