Жители Ростовской области в 2014 году взяли более 20 тысяч ипотечных кредитов — это существенно больше, чем в предыдущие годы. Однако в середине декабря Центробанк России поднял ключевую ставку до 17% годовых, и рынок ипотеки в конце 2014-начале 2015 года испытал серьезные потрясения: ставки выросли, увеличился и процент первоначального взноса. Позже регулятор понизил ставку, однако банки не спешат корректировать свои предложения по ипотечным ставкам.
По оценкам аналитического центра ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», рынок ипотеки в 2014 году в России вырос почти на 25% и достиг пика — было выдано около 1 млн ипотечных кредитов на сумму около 1,7 трлн руб. Стремительное падение рубля и негативные экономические прогнозы простимулировали большой спрос на недвижимость в декабре прошлого года. «В нашем банке за последние три недели 2014 года количество заявок на кредиты, в том числе и ипотечные, увеличилось в два раза», — подтвердил общую тенденцию на рынке ипотеки начальник управления розничного кредитования банка «Центр-инвест» Николай Парамонов. По словам Олега Бражникова, управляющего директора по ипотеке регионального операционного офиса «Ростовский» ВТБ24, в конце прошлого года был пик активности клиентов как с точки зрения подачи заявок, так и по дневным объемам выдач. Покупатели, нуждающиеся в жилье, поспешили приобрести недвижимость, пока не стало хуже, а имеющие сбережения решили таким образом спасти накопленные средства от девальвации рубля. В январе 2015 года, как и прогнозировалось, рынок успокоился, но ипотечное кредитование не умерло, несмотря на целый ряд тенденций со словом «увеличение».
Ставки сделаны
После повышения ключевой ставки на 6,5 процентного пункта (до 17% годовых) банки увеличили ставки по своим ипотечным кредитам. По данным АИЖК, в первой половине 2014 года средняя ставка по ипотеке находилась на уровне 12,2–12,3%. К концу года она взросла и составила не ниже 15% у крупнейших банков.
[quote_center]Это в лучшем случае, в худшем — многие банки вообще переставали выдавать ипотечные кредиты.[/quote_center]
В январе специалисты компании «ТИТУЛ» обзвонили 27 банков в Ростове и выяснили, что восемь из них прекратили выдавать ипотечные кредиты. По данным компании, большинство банков подняли ставки до 15–18% годовых.
Крупнейшие банки в регионе просто были вынуждены поднять ставки по ипотеке. «Сегодня процентные ставки в банке „Центр-инвест“ варьируются от 11,75% до 15,5% годовых в зависимости от первоначального взноса и времени, в течение которого клиент должен выплатить кредит — до 5, 10 или 20 лет», — рассказал в интервью «Городскому репортеру» Николай Парамонов. В Сбербанке ставки по базовым продуктам ипотечного кредитования на приобретение готового и строящегося жилья составляют от 14,5%.
«По ипотеке мы ушли от дифференцирования условий в зависимости от суммы кредита и оставили единую ставку — 15,95% годовых. Без личного страхования ставка будет чуть выше — 16,95% годовых», — прокомментировал Олег Бражников.
В Райффайзенбанке размер процентной ставки на приобретение квартиры в ипотеку на вторичном рынке колеблется в пределах 17,75–20,0%, на первичном — 16,5–19,0%. «Для надежных и проверенных временем застройщиков-партнеров банка мы сохранили программу с фиксированной ставкой на период строительства дома и после получения свидетельства о собственности на уровне 16,5%», — отметили в пресс-службе банка.
Жесткие требования
Увеличилась не только процентная ставка, но и допустимый первоначальный взнос.
[quote_center]Сегодня это в среднем 20–30% от стоимости жилья. Хотя не так давно он составлял не более 10%.[/quote_center]
Кроме того, банки ужесточили требования к проверке платежеспособности заемщика. Основаниями для отказа в выдаче кредита может быть наличие других кредитных обязательств, не очень хорошая кредитная история, а также занятость в сферах, подверженных наибольшим рискам во время кризиса. По словам директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиана Гутмана, после повышения ЦБ ключевой ставки количество отказов банков в выдаче ипотечного кредита увеличилось примерно на 15–18%.
«Это вполне ожидаемая тенденция: платежеспособность населения падает, поэтому банки более тщательно подходят к проверке заемщиков, соответственно ужесточая требования к ним», — считает руководитель отдела маркетинга риэлторской компании «Дон-МТ» Галина Пивоварова. По ее словам, важными факторами, влияющими на развитие экономики, остаются геополитическая ситуация и низкая цена на нефть.
Рассрочка заменит ипотеку?
Видя, что ипотека становится более недоступной, застройщики активизировали собственные программы рассрочки на покупку жилья. Средний срок выплаты всей стоимости квартиры в таких случаях составляет от нескольких месяцев до нескольких лет. При этом требуется внести существенный первоначальный взнос — в среднем 40–50%. Однако эксперты говорят о том, что рассрочку вряд ли можно рассматривать как альтернативу ипотеке, так как эти продукты рассчитаны на принципиально разные категории покупателей.
[quote_center]Рассрочкой могут воспользоваться люди, у которых есть большая часть стоимости жилья, и они уверены, что смогут погасить задолженность за короткий срок.[/quote_center]
Конечно, рассрочка хороша тем, что здесь не играет роли кредитная история заемщика, а также тот факт, что покупатели могут выбрать удобный для них график выплат. Но жесткие условия рассрочки не позволят ей заменить ипотеку, говорят специалисты. «Есть вероятность того, что, оформляя подобную рассрочку, покупателю все равно придется брать в банке недостающие средства, возможно, потребительский кредит, оформить который можно быстрее и проще, — считает Николай Парамонов. — Так что в полной мере альтернативных вариантов решения жилищного вопроса, кроме как взять ипотечный кредит или приобрести недвижимость за накопленные деньги, просто нет».
Реанимация для ипотеки
Неожиданно в конце января Центробанк понизил ключевую ставку до 15%. Однако на рынке кредитования восприняли этот факт сдержанно: банки взяли паузу, чтобы скорректировать свою кредитную политику или принять решение о сохранении текущих ставок. «Мы считаем, что позитивный эффект от снижения ставки на экономику может быть нивелирован, поскольку многое зависит от ожиданий рынка, а они формируются под воздействием внешнеэкономической и политической неопределенности. Смягчение монетарной политики будет иметь следствием ослабление курса рубля, а это создает дополнительные риски для инфляции. Мы опасаемся, что в связи с этим ее сокращение, ожидаемое нами во втором полугодии 2015 года, будет происходить более медленно», — прокомментировала действия ЦБ Мария Помельникова, макроаналитик Райффайзенбанка.
[quote_center]По словам специалистов банка, вслед за понижением ключевой процентной ставки на 2% крупнейшие игроки могут скорректировать ипотечные ставки вниз, как минимум, на 1,0–1,5% в краткосрочной перспективе.[/quote_center]
Глава ВТБ24 Михаил Задорнов на встрече с журналистами заявил, что без масштабной поддержки государства объемы выдачи ипотечных кредитов в 2015 году могут сократиться в 2,5 раза. Среди возможных мер поддержки банкир назвал, например, субсидирование процентной ставки.
В начале февраля стало известно о том, что правительство России планирует выделить 20 миллиардов рублей на субсидирование ипотеки: конечная ставка по такой льготной программе составит 13% годовых. Важно, что это касается только тех покупателей, которые планируют приобрести жилье в новостройке или строящемся доме.
«Доля ипотеки в сделках с жильем оценивается в 30%, а по новостройкам — не менее 40%, и, конечно, кризис не должен свести на нет этот механизм, иначе и строительная отрасль окажется под двойным ударом из-за сокращения кредитоспособного спроса и из-за проблем с финансированием», — отметил премьер-министр РФ Дмитрий Медведев. Однако окончательная судьба этого плана решится не раньше конца февраля.
Пока идею субсидирования не начали воплощать в жизнь, ипотечный кредит продолжает оставаться недоступным для многих покупателей: ставки и первоначальный взнос высоки, а альтернативных вариантов решения жилищных проблем, по сути, нет. «Мы посчитали, что сейчас выгоднее: приобретать жилье в ипотеку или снимать, — рассказал генеральный директор „ТИТУЛА“ Евгений Сосницкий. — Для примера мы взяли однокомнатную квартиру стоимостью 2 500 тысяч рублей и просчитали две ситуации: аренда и первоначальный взнос на депозит в банке и выплата процентов по ипотеке и удорожание квартиры». По мнению эксперта, выгоднее все-таки брать ипотеку, если процентная ставка не будет превышать 18%.
Было интересно? Хотите быть в курсе самых интересных событий в Ростове-на-Дону? Подписывайтесь на наши страницы в ВКонтакте и канал в ЯндексДзен и Telegram.
Вы можете сообщить нам свои новости или прислать фотографии и видео событий, очевидцами которых стали, на электронную почту.
