Константин Раев, РАД: «Аукционами по продаже недвижимости пользуются не только госкомпании»

В 2016 году Российский аукционный дом начал работать с российскими регионами по направлению приватизации. Еще одним важным событием стало включение аукционного дома в перечень операторов по госзакупкам в рамках 44-ФЗ. «Городской репортер» поговорил с вице-президентом, первым заместителем генерального директора Российского аукционного дома Константином Раевым и выяснил, что происходит на рынках недвижимости и каковы тенденции развития рынка аукционных продаж.

— Константин, каковы основные результаты работы Российского аукционного дома в 2016 году? Как эти показатели соотносятся с результатами 2015 года?

— Могу сказать, что основные достижения Российского аукционного дома (РАД) в 2016 году связаны с работой в интересах государства и окологосударственного бизнеса: рекордные показатели пришлись на продажи в рамках федеральной приватизации и сделки с имуществом в интересах госкорпораций и крупнейших финансово-кредитных организаций страны (в частности Сбербанка и ВЭБа). Доля этих сегментов в общей сумме сделок РАДа составляет 60%. А всего в 2016-м РАД заключил договоров более чем на 33.7 млрд рублей.

Важными для нас событиями стали включение аукционного дома в перечень операторов по госзакупкам в рамках 44-ФЗ и выведение направления приватизации в российские регионы: сегодня по продаже госимущества с нами сотрудничают Московская область, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, Самара, Тюмень, Тульская, Воронежская и Тверская области, Чувашия.

— С чем связано интенсивное развитие РАД в направлении госпродаж, является ли это следствием коренных преобразований сегодняшнего рынка?

— РАД давно закрепился на рынке государственного и корпоративного имущества, а сегодня этот рынок переживает период бурного роста. В 2016 году государство, непосредственно и через свои дочерние компании, стало крупнейшим игроком рынка российской недвижимости. Этому способствовали необходимость перезапуска отечественных производств, модернизации бизнеса, отказа от тотального импорта продукции. Всё это потребовало пересмотра имеющихся у государства и госкомпаний активов.

Государство стало искать инвесторов для возрождения убыточных предприятий и бизнесов и активизировало «малую» и «среднюю» приватизацию; компании с госучастием и госкорпорации стали массово избавляться от непрофильного имущества, в первую очередь, недвижимости.

На рынок выплеснулся значительный объем государственных и корпоративных активов, а значит, началось стремительное изменение состава собственников имущества, которое выходит в публичную продажу.

— То есть рынок оживился? А в каких сегментах недвижимости проходят аукционные торги?

— Поток государственных и корпоративных активов накрыл собой практически все сегменты рынка недвижимости, за исключением, премиум-класса. Важнейшей составляющей процесса стала его открытость. Новые государственные игроки утвердили публичные аукционы в качестве основного способа заключения сделок, и на рынке появились реальные цены продаж — что чрезвычайно важно для формирования эффективной рыночной конъюнктуры.

К тому же, крупные собственники активов оказались гораздо лояльнее к рынку и его изменениям. Они охотнее идут на предоставление рассрочек, на снижение цены имущества и использование новых способов его реализации, таких как, например, электронные торги и голландские аукционы.

Все это в совокупности привело к оживлению рынка, некоторому снижению и стабилизации цен, и более гибкому подходу к сделкам с имуществом. Теперь коммерческая недвижимость по всей России — гостиницы, административные здания, объекты стрит-ритейла, земельные участки самого разного назначения — от больших промышленных территорий до участков под индивидуальное жилищное строительство — массово продается на открытом публичном нормативно регулируемом рынке.

— Повлияла ли экономическая ситуация в стране на рынок недвижимости в целом и на работу РАД, в частности?

— Рынок недвижимости иллюстрирует активизацию бизнеса внутри государства. По нашим наблюдениям, в 2016 году рынок ожил по сравнению с 2014 и 2015 годами, и спрос восстанавливается во всех сегментах. Идет массовое освоение старых промышленных территорий, есть спрос на коммерческую недвижимость — логистические комплексы, все, что связано с инфраструктурными объектами; торговая, офисная недвижимость — тоже демонстрируют определенный рост. Внутри страны есть большой спрос на строительство в разных сегментах. Появились заказы на земли под промышленное и сельскохозяйственное строительство.

— Каково соотношение аукционов с имуществом госкомпаний и частного бизнеса? Как ситуация меняется в этом направлении в разные годы?

— На сегодняшний день доля частных сделок в портфеле РАД едва превышает 10%. Однако в их число входят сделки с крупными публичными частными компаниями, например — Пивоваренной компанией Хайнекен, крупными сетевыми ритейлерами, работающими по всей России — теми, кто ценит прозрачность и чистоту сделок. Этот показатель существенно изменится, если мы добавим к нему сделки по банкротству частных собственников. Их доля в нашем портфеле достигает 30%. Потому что в банкротстве большинство сделок проходит на публичных торгах.

— Почему частные владельцы недвижимости не используют преимущества аукционной продажи? В чем причина?

— Во-первых, все наши сделки публичны. Во-вторых, сама процедура аукциона предполагает установку привлекательной для рынка начальной цены торгов, которая обеспечивала бы высокий интерес к предмету продажи со стороны потенциальных покупателей. Для частного рынка и то, и другое непривычно. Частники предпочитают целевые и не публичные сделки. При этом, они существенно проигрывают крупному бизнесу в условиях продажи активов.

Крупный бизнес более лоялен — он готов предоставлять рассрочку по оплате, он легче идет на снижение цены. И частникам придется считаться с теми правилами, которые устанавливают на рынке крупные игроки.

Поэтому мы ждем изменений и активизации и на частном рынке. К слову, из собственного опыта: я столкнулся с тем, что риэлторы при продаже квартир ставят заведомо низкую цену и потом устраивают фактически торги между заинтересовавшимися покупателями. Это значит, что они смогли убедить собственников в эффективности такого подхода. И это — первые ласточки. Полагаю, мы скоро увидим век повсеместных аукционов с недвижимостью.

— А есть ли среди участников аукционов иностранные покупатели?

— С иностранным бизнесом сейчас все непросто. С Европой и Америкой — никаких совместных проектов в ближайшее время не предвидится, по понятным причинам. Другое дело — страны азиатские. У нас была в прошлом году сделка с крупнейшим южнокорейским туристическим оператором LOTTE. Сейчас мы будем продавать бывший отель Hyatt на мысе Бурный во Владивостоке. Посмотрим, кто выступит покупателем — мы презентовали этот проект на международных инвестиционных выставках.

— Вы говорили, что РАД активизировал свою работу в регионах. Есть ли уже какие-то результаты? Чем, в целом, отличается работа в регионах от деятельности в столицах?

— В 2016 году в Москве и Петербурге было реализовано активов на общую сумму 22,6 млрд рублей. Это примерно в два раза выше суммарных показателей по регионам. При этом, если посмотреть количественные показатели по объектам, то разницы практически нет. Все дело в уровне ликвидности и стоимости имущества. Понятно, что в Москве и Петербурге оно дороже.

Кроме того, столицы являются генераторами новых процессов на рынке, а значит они первыми и осваивают эти процессы. Например, именно столицы до последнего времени активно занимались приватизацией своих активов. В прошлом году к ним подключились другие российские регионы.

Мы рассчитываем сыграть в этом процессе заметную роль, поскольку наша филиальная сеть позволяет привлечь в регион свежие инвестиционные потоки, в частности, из тех же Москвы и Петербурга.

К тому же, у нас большой опыт работы на региональных рынках.

Тут надо понимать, что и государство, и госкорпорации, и банковское «проблемное» имущество это — активы, разбросанные по всей территории РФ. Если говорить предметно, то это в основном, бывшая «промка», складская, административная и торговая недвижимость — не самые ликвидные активы.

Но в Москве и Петербурге, скажем, старые промышленные территории в черте городов хорошо покупаются под общественно-деловую застройку, а спроса на участки промышленного назначения практически нет. В то время как в регионах мы имеем реальные запросы под различное, особенно сельскохозяйственное строительство. И это чисто региональная специфика. Однако, успех или неуспех продажи всегда зависит, в первую очередь, от локации и адекватной начальной цены. Недвижимость в городах, особенно стрит-ритейл, как правило, продается, а за пределами городов — это уже проблема. Но есть такие проекты, как земли под индивидуальное жилищное строительство — они всегда востребованы населением.

— Какие крупные аукционы планируются в этом году в Ростовской области?

— Отмечу, что по результатам 2016 года в Ростовской области и близлежащих регионах юга России РАД заключил сделок более чем на полмиллиарда рублей.

В этом году в Ростовской области на торги выставлены помещения под стрит-ритейл и офисы различной площади, земельные участки, производства.

Среди прочего хочу отметить комплекс Атаманского элеватора. Это действительно уникальный объект — элеватор полностью функционирует, имеет действующие договоры с ближайшими хозяйствами на производство и хранение муки и различных круп. Комплекс включен в перечень хранителей госзерна и сертифицирован «Зерновым союзом РФ». Его начальная цена — 160 млн рублей.

Также инвесторов может заинтересовать помещение под магазин/офис в особняке XIX века в центре Ростова. Цена по нему пока еще не сформирована. Есть предложение и для представителей логистического бизнеса — складской комплекс площадью 1,5 тыс. кв.м в г. Шахты. Стоимость объекта — 15 млн рублей.

Юго-Западный филиал РАДа продает имущество не только в Ростовской области, но и в других южных районах страны. Например, в Минеральных водах на продажу выставлено трехэтажное офисное здание площадью 8,8 тыс. кв. м. Здание — находка для компаний, которые ищут место под представительский офис. Стартовая цена — 101 млн рублей. А на побережье Азовского моря, вблизи порта Темрюк, на продажу выставлено 3,1 га под создание водо-транспортного узла. Ранее ОАО «Кубанское речное пароходство» планировало построить здесь морской перегрузочный комплекс. Начальная цена — 55 млн рублей. В Сочи можно приобрести роскошную виллу на горе Ахун и ресторанный комплекс «Каскад» в центре города (начальная цена — 492,5 млн рублей).

— Какие направления намерен развивать Российский аукционный дом в будущем? Какие планы есть на 2017 год и в ближайшей перспективе? Как планируете развиваться в регионах и, в частности, в Ростовской области?

— РАД много и плодотворно работает в сегменте госпродаж, будем продвигаться по этому направлению на региональные рынки. Также рассчитываем занять достойную нишу на рынке государственных закупок по 44-ФЗ.

Картина нашей деятельности была бы неполной без взаимодействия со Сбербанком в части реализации их непрофильных и проблемных активов. Совместно мы занимаемся продажей бывших офисов Сбербанка. Это качественный стрит-ритейл, который всегда находит своего покупателя. Также идут торги по продаже проблемного имущества Сбербанка — заложенных активов и банкротного имущества, по которому Сбербанк выступает основным залоговым кредитором.

Самой крупной нашей совместной сделкой на Юго-Западе стала продажи мазутного терминала в Таганроге за 1,6 млрд. рублей.

А в начале мая была заключена сделка по продаже 60% офисных площадей в самом известном бизнес центре Ростова-на-Дону — «Пять морей». Сумма сделки составила 0,5 млрд рублей.